유치권은 성립과 존속 요건이 까다롭기 때문에 경매의 매수인에게 대항하거나 유치권을 인정받는 일이 간단한 일이 아닙니다. 오늘은 유치권 신고된 경매 물건 중 유치권을 깨뜨릴 수 있는지 여부를 판단할 때 실마리가 될 수 있는 근거들을 파악해 보는 방법에 관하여 얘기해 보겠습니다. 1. 현황조사보고서상 유치권 미기재 경매개시 결정이 내려지면 집행관은 집행 법원의 명령에 따라 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 현황조사보고서를 작성하여 2주 안에 법원에 제출하여야 합니다. 이 현황조사보고서에 유치권에 관한 기재 여부가 아주 중요합니다. 유치권 부존재 확인 소송 등에서 현황조사보고서상 유치권자의 점유 여부에 기재가 소송의 승패를 가르는 결정적인 역할을 합니다. 실제 소송에..
지난 포스팅에선 유치권의 성립과 존속 요건에 관하여 알아보았습니다. 유치권은 등기부에 기록되지 않으면서도 물권으로서의 효력을 누리는 법정 담보물권입니다. 등기부 기재가 없으므로 유치권이 성립하는지 소멸하는지 명쾌하지 않습니다. 오늘 포스팅에서는 유치권의 소멸 사유에 대하여 얘기해 보겠습니다. ●일반적 소멸 사유 유치권도 물권의 하나이므로 다른 물권과 마찬가지로 일반적 소멸 사유에 의하여 소멸합니다. 목적물이 멸실되고 없거나, 공용 징수, 혼동 등으로 소멸합니다. 법정 담보물권이므로 채무자가 채무를 변제하거나 소멸시효 등으로 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸합니다. 유치권은 목적물을 점유하고 있으면 소멸할 일이 없지만 유치권의 원인이 된 피담보채권의 시효는 유치권을 행사하고 있다고 하여 소멸시효가 중단되..
지난 포스팅에선 유치권의 효력을 비롯한 일반적인 법률관계에 대하여 얘기해 보았습니다. 유치권의 법정 담보물권으로서의 위력을 감안해 보면 유치권이 성립하고 존속하려면 엄격한 요건이 요구됩니다. 오늘 포스팅에서는 유치권의 성립과 존속 요건에 대하여 알아보겠습니다. 1. 타인 소유 부동산에 성립 민법에서 규정한 유치권의 목적물은 '물건'이므로 부동산이건 동산이건 상관없이 유치권을 행사할 수 있습니다. '타인'의 물건에 유치권을 행사할 수 있으므로 부동산일 경우 타인 소유의 부동산에 유치권을 행사할 수 있고 본인 소유의 부동산에는 유치권이 성립하지 않습니다. 유치권의 목적물은 '타인' 소유의 '물건'입니다. 2. 그 부동산에 관하여 생긴 채권 유치권이 성립하려면 그 채권이 점유하고 있는 부동산과 관련이 있어야 ..
부동산 경매에서 필연적으로 만나게 되는 유치권, 법정 담보물권으로서 등기부에도 표시되지 않는 권리입니다. 엄청난 수익의 기회가 될 수도 있고, 투자금을 날리는 위험한 도박이 될 수도 있습니다. 복잡하고 난해하여 경매 투자의 꽃이자 함정이 되고 있는 유치권에 대한 일반 이야기입니다. 1. 강력한 대세권 유치권은 성립하기만 하면 누구에게나 물건의 인도를 거절할 수 있는 강력한 대세권입니다. 건물 신축 공사를 한 건축업자가 공사대금을 받을 시기가 지났어도 받지 못할 경우 그 공사대금을 받을 때까지 그 건물을 점유하고 돌려주지 않아도 되는 권리입니다. 등기부에 기재되지는 않지만 누구에게나 그 권리를 주장할 수 있습니다. 부동산에만 인정되는 권리가 아니고 동산에도 인정되는 권리입니다. 시계를 수리한 수리업자가 그..
투자 목적이든 실거주 목적이든 필요한 부동산을 물색하는 과정을 거쳐 실제 계약서를 작성하는 단계에 이릅니다. 부동산 매물에 관하여 꼼꼼히 살펴보고 선택하였더라도 막상 계약서 작성 단계에서는 무얼 어떻게 해야 할지 몰라 공인중개사 사무소에 도장을 맡기든가 사인하라는 곳에 사인하고 계약서 작성을 하는 것이 현실입니다. 부동산 매물 물색과 계약서 작성을 위해 쌍방이 마주 앉았을 때 체크해야 할 부분을 알아보겠습니다. 1. 정식 공인중개사 사무소인지 확인 매물을 물색하는 과정에서도 매물을 중개하는 사무소가 정식 공인중개사 사무소의 자격을 갖춘 사무소인지 아니면 공인중개사 자격증 없이 간판만 '부동산 사무소'인지 확인해 볼 필요가 있습니다. 정식 공인중개사 사무소는 기본 1억 원의 공제에 가입해 있으므로 불의의 ..
부동산 매매 계약에서 계약금을 통상의 10%보다 많은 금액으로 약정한 다음, 위약금도 계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기로 하고, 이후 어느 한쪽의 계약 위반으로 이행될 수 없다면, 손해배상 예정액은 계약 당시 약정한 계약금을 기준으로 결정하는지 아니면 감액의 여지가 있는지 법원의 입장에 대하여 알아보겠습니다. 1. 위약금 약정 필수 부동산 계약에 수반되는 것이 해약금과 위약금 조항입니다. 앞선 포스팅에서 해약금과 위약금의 차이에 대하여 말씀드렸습니다. 계약 위반이 있을 때 수수한 계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기 위해서는 반드시 위약금 조항이 있어야 합니다. 위약금에 대한 내용이 없거나 표현이 부정확하면 수수한 계약금을 반환하고 원상회복의 의무가 발생합니다. 이렇게 되면 실제 발생한 손해를..
가등기란 임시 등기를 말합니다. 본등기를 하기 전 임시로 해 두는 등기라는 뜻입니다. 가등기의 종류는 2가지입니다. 청구권 보전 가등기와 담보가등기로 분류됩니다. '소유권 이전 청구권 가등기', '소유권 이전 담보가등기'로 각각 불립니다. 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기의 효력 등에 대하여 알아봅니다. 1. 소유권 이전 청구권 가등기 부동산 매매 계약을 하면서 잔금 지급일이 많이 남았을 때 잔금일까지 그 부동산에 가압류나 저당권 등이 설정될 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산의 매수인은 온전한 소유권을 이전받을 수 없습니다. 또한 잔금까지 지급한 부동산을 어떤 사정으로 이전 등기를 하지 못하고 있는 상황이면 매도인이 그 부동산을 제삼자에게 다시 이중 매매해 버릴 위험성도 있습니다. 이러한 상황을 방지..
부동산 매매 시 이중계약서 작성은 아직도 근절되지 않고 있는 것 같습니다. 이른바 '업계약서' 또는 '다운 계약서'라고 불리는 이중계약서 작성은 양도소득세를 줄이려는 목적이 가장 큽니다. 그러나 이중계약서 작성은 많은 위험을 안고 있습니다. 그 위험성에 대하여 간과하고 지금도 이루어지는 이중계약서 작성, 오늘의 포스팅은 부동산 매매 시 이중계약서 작성의 위험성에 대하여 알아봅니다. 1. 업계약서, 다운계약서 실제 거래 금액보다 높은 금액으로 계약서를 작성하여 거래 신고를 하는 경우를 '업계약서', 이와 반대로 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 거래 신고를 하는 것을 '다운계약서'라고 합니다. 모두 양도소득세를 적게 내기 위한 편법입니다. '업계약서'는 1가구 1 주택에 해당하는 주거용 ..