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가등기란 임시 등기를 말합니다. 본등기를 하기 전 임시로 해 두는 등기라는 뜻입니다. 가등기의 종류는 2가지입니다. 청구권 보전 가등기와 담보가등기로 분류됩니다. '소유권 이전 청구권 가등기', '소유권 이전 담보가등기'로 각각 불립니다. 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기의 효력 등에 대하여 알아봅니다.
1. 소유권 이전 청구권 가등기
부동산 매매 계약을 하면서 잔금 지급일이 많이 남았을 때 잔금일까지 그 부동산에 가압류나 저당권 등이 설정될 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산의 매수인은 온전한 소유권을 이전받을 수 없습니다.
또한 잔금까지 지급한 부동산을 어떤 사정으로 이전 등기를 하지 못하고 있는 상황이면 매도인이 그 부동산을 제삼자에게 다시 이중 매매해 버릴 위험성도 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위한 조치로 하는 등기가 소유권 이전 청구권 가등기입니다.
2. 담보 가등기
소유권 이전이 목적이 아니라 채무변제를 담보하기 위한 일종의 담보물권입니다. 변형된 근저당권으로도 볼 수 있습니다. 채무자가 금전을 빌리면서 자신 소유의 부동산을 담보로 제공하면서 약정된 날짜에 채무를 변제하지 못하면 담보 제공된 자신의 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 대물변제 예약을 하고 담보가등기를 합니다.
3. 구분법
청구권 보전 가등기는 등기부에 '소유권 이전 청구권 가등기' 담보가등기는 '소유권 이전 담보가등기'로 각각 기재하도록 되어 있습니다. 그러나 실무에서는 양자의 구분 없이 모두 '소유권 이전 청구권 가등기'로 기재되는 경우가 많습니다. 이런 상황에 대하여 아무런 법률적 제재도 없는 현실이므로 이렇게 되면 등기부상으로 구분할 수 없는 경우가 많습니다.
담보가등기는 임의경매를 신청할 권리가 있습니다. 임의경매에서 가등기권자가 경매 신청자이면 그 가등기는 담보가등기입니다. 또한 가등기권자가 채권 계산서를 제출하였다면 역시 담보가등기이며 담보가등기가 된 때에 저당권 설정등기가 된 것으로 봅니다. 매각물건명세서에 담보가등기임이 표시되어 있다면 담보가등기입니다.
담보가등기가 최선순위이면 경락으로 소멸합니다. 가등기권자의 채권계산서 제출 여부는 법원 경매사이트의 문건 송달 내역란에서 확인할 수 있습니다.
소유권 이전청구권 가등기가 최선순위이면 법원은 경매개시결정 등기 기입 후 최선순위 소유권이전청구권 가등기권자에게 담보가등기인지 청구권보전가등기인지 신고할 것을 최고한 후 그 결과에 따라 처리합니다.
최선순위 가등기가 담보가등기가 아닌 소유권이전청구권 가등기라면 이후 진행된 경매 절차에서 제삼자가 낙찰받아 소유권을 취득하여도 그 가등기는 소멸되지 않고 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 낙찰자 명의의 소유권도 말소됩니다.
4. 가등기의 효력
가등기는 순위 보전적 효력이 있습니다. 가등기 자체로는 효력이 없지만 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 엄청난 위력을 발휘합니다.
소유권 이전 청구권 가등기 이후의 모든 등기는 본등기를 함으로써 말소되므로 일반 거래에서 이러한 소유권 이전 청구권 가등기가 경료된 부동산은 거래 대상에서 일단 제외하셔야 합니다. 소유권 이전 청구권 가등기권자와 사실관계를 파악해 보는 절차가 우선 되어야 합니다.
담보가등기가 설정된 부동산은 너무 당황하지 말고 근저당과 같은 종류로 보시고 채권 원리금을 파악해 보고 거래 여부를 판단하시면 됩니다.
담보가등기에 따라 대물변제를 하려면 채권자는 청산 절차를 거쳐야 합니다. 채권원리금을 계산하여 부동산 가액이 그 이상일 경우에는 그 차액을 채무자에게 적법한 청산 절차를 통하여 청산하여야 소유권을 취득할 수 있습니다.
5. 제척기간
가등기에 기한 본등기가 경료되어도 가등기는 말소되지 않고 그대로 살아 있습니다. 만일 본등기를 말소 청구할 일이 있다면 가등기도 함께 말소 신청하여야 합니다.
가등기에 기한 본등기를 할 수 있는 기간은 10년입니다. 이 10년은 제척기간입니다. 시효중단의 대상이 아닙니다. 무조건 10년이 지나면 가등기의 권리가 소멸합니다. 가등기의 제척기간이 10년이더라도 담보가등기의 경우 원인 채권이 소멸하면 담보가등기도 말소가 가능합니다.
10년의 제척기간을 이용한 편법 사례도 많습니다. 가등기가 미등기 전매에 아주 유용하게 쓰이는 경우도 있고 강제집행을 피하기 위한 수단으로 쓰이는 일도 있습니다. 가등기 경료 후 장기간 연락을 끊고 부동산 가격이 오르기만 기다리는 후안무치한 사람도 있습니다. 매도인 입장에서 가등기는 신중히 판단해야 할 일입니다.
오늘은 가등기의 종류와 효력 등에 대하여 알아보았습니다.