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지난 포스팅에선 유치권의 효력을 비롯한 일반적인 법률관계에 대하여 얘기해 보았습니다. 유치권의 법정 담보물권으로서의 위력을 감안해 보면 유치권이 성립하고 존속하려면 엄격한 요건이 요구됩니다. 오늘 포스팅에서는 유치권의 성립과 존속 요건에 대하여 알아보겠습니다.
1. 타인 소유 부동산에 성립
민법에서 규정한 유치권의 목적물은 '물건'이므로 부동산이건 동산이건 상관없이 유치권을 행사할 수 있습니다. '타인'의 물건에 유치권을 행사할 수 있으므로 부동산일 경우 타인 소유의 부동산에 유치권을 행사할 수 있고 본인 소유의 부동산에는 유치권이 성립하지 않습니다. 유치권의 목적물은 '타인' 소유의 '물건'입니다.
2. 그 부동산에 관하여 생긴 채권
유치권이 성립하려면 그 채권이 점유하고 있는 부동산과 관련이 있어야 합니다. 이처럼 채권과 목적물이 서로 관련되는 것을 '견련 관계', 또는 '견련성'이라 합니다.
견련성 측면에서 보면 건축 공사에서 원청업체의 견련성은 논란의 여지가 없이 인정되지만 하청업체의 공사채권과의 견련성은 논란이 있을 수 있습니다. 대법원의 입장은 하청업체의 유치권도 인정하는 입장입니다. 유치권의 성립을 광범위하게 인정하고 있습니다. 하청업체도 독자적인 유치권 행사를 할 수 있습니다. 다만, 직접 시공자가 아닌 건축 자재 납품자의 유치권은 인정되지 않습니다.
3. 채권 변제기의 도래
채권 발생 원인이 무엇이든 간에 점유자가 채권을 가지고 있어야 유치권이 성립합니다. 주장하는 채권이 실재하지 않고 채권자와 채무자 간의 통정 거래에 의한 가장 채권일 경우 유치권이 성립할 여지가 없습니다.
유치권이 성립하려면 그 채권이 변제기에 있어야 합니다. 계약상 채권을 변제해야 할 시기가 도래하지 않았다면 유치권을 행사할 수 없습니다. 변제기가 정해지지 않은 채권은 발생과 동시에 유치권을 행사할 수 있습니다.
유치권자가 자신의 잘못으로 채권을 변제받지 못하는 등 수령지체에 빠져 있으면 유치권을 행사할 수 없으며 채권의 변제기가 도래하였더라도 상대방이 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는 경우에도 유치권을 행사할 수 없습니다.
4. 적법한 점유의 계속
유치권을 행사하려면 목적물을 계속 점유하여야 합니다. 점유는 유치권의 성립 요건일 뿐 아니라 존속 요건입니다. 따라서 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
만약 점유를 침탈당했을 경우 점유물 반환청구를 통하여 점유를 회복하면 유치권은 유지되고, 일시적인 점유 상실 후 점유를 회복하면 유치권을 취득합니다. 점유는 직접 점유뿐 아니라 간접 점유도 가능합니다.
유치권자의 점유는 적법하여야 유치권이 성립합니다. 불법 행위에 의한 점유 취득은 유치권이 인정되지 않습니다.
5. 대항력을 갖출 것
유치권으로 부동산 경락인에게 대항하려면 대항력을 갖추어야 합니다. 강제경매개시 결정 등기 이후, 즉 압류의 효력이 발생하고 난 이후 목적 부동산을 점유하고 유치권의 성립 요건을 갖추었더라도 유치권으로 경락인에게 대항할 수 없습니다.
경매개시 가능성이 높은 것을 충분히 인식할 수 있는 상황에서 그 부동산의 개조를 위한 거액의 공사를 한 경우도 대항할 수 없습니다.
최선순위 가압류 이후 강제경매개시 결정 기입 등기 전에 유치권 성립 요건을 갖춘 경우는 유치권을 인정한다는 것이 대법의 입장입니다.
근저당권이 설정되고 압류의 효력이 발생되기 전에 유치권 성립 요건을 갖춘 경우도 유치권이 인정됩니다.
6. 유치권 배제 특약이 없을 것
유치권을 인정받으려면 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 합니다. 미리 유치권을 포기하는 특약, 유치권이 성립한 후에 포기하는 특약도 모두 유치권 배제의 특약에 포함됩니다.
오늘은 유치권의 성립과 존속 요건에 대하여 얘기해 보았습니다.