부동산 매매 이중계약서 작성의 위험-업계약서, 다운계약서

부동산 매매 시 이중계약서 작성은 아직도 근절되지 않고 있는 것 같습니다. 이른바 '업계약서' 또는 '다운 계약서'라고 불리는 이중계약서 작성은 양도소득세를 줄이려는 목적이 가장 큽니다. 그러나 이중계약서 작성은 많은 위험을 안고 있습니다. 그 위험성에 대하여 간과하고 지금도 이루어지는 이중계약서 작성, 오늘의 포스팅은 부동산 매매 시 이중계약서 작성의 위험성에 대하여 알아봅니다.

 

1. 업계약서, 다운계약서

 

실제 거래 금액보다 높은 금액으로 계약서를 작성하여 거래 신고를 하는 경우를 '업계약서', 이와 반대로 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 거래 신고를 하는 것을 '다운계약서'라고 합니다. 모두 양도소득세를 적게 내기 위한 편법입니다.

 

'업계약서'는 1가구 1 주택에 해당하는 주거용 건물이나 8년 재촌자경 요건을 갖춘 농지 거래에서 일어날 수 있는 일입니다. 매도인은 어느 정도 업계약서를 작성해 주어도 추가적인 세금 부담이 없고 매수인은 나중에 높은 금액으로 되팔았을 때 취득 가액을 높게 신고해 두면 양도소득세를 적게 내는 효과가 있기 때문입니다. 매수 가격을 높게 신고하면 대출에도 유리하므로 잘 근절되지 않고 있는 상황입니다

 

'다운계약서'는 부동산 단기매매에서 일어날 가능성이 높으며 양도차익이 많이 생긴 매도인이 양도소득세를 적게 내기 위하여 편법을 사용할 수 있습니다. 매수인도 당장 취득세를 적게 내는 효과가 있으므로 유혹에 빠질 수 있습니다.

 

부동산 중개업을 하다 보면 '다운계약서 안 걸리는 법'은 없는지 문의하는 경우도 있고 실제 다운 계약을 조건으로 물건을 의뢰하려 하기도 합니다. 하지만 이러한 부동산 매매 이중계약서 작성 행위는 아주 위험한 도박이기도 합니다.

 

2. 이중계약서 처벌

 

부동산 매매 이중계약서를 작성하였다고 하여 그 매매 계약이 무효는 아니라는 대법원 판결이 있습니다. 부동산 매매 이중계약서, 즉 '다운계약서 안 걸리는 법'은 존재하지 않습니다. 다운계약서 처벌규정에 '다운계약서 자진신고' 규정도 있어 최소 10년간은 안심할 수 없는 상황입니다.

 

과태료도 물어야 합니다. 업계약서도 마찬가지로 '업계약서 자진신고 제도'가 있고 업계약서 과태료를 물어야 합니다. 공인중개사의 경우 6개월 이하의 업무 정지 또는 등록 취소될 수도 있습니다.

 

●비과세 감면 규정 적용 배제

이중계약서 작성으로 거래 신고를 하여 탈세를 한 것이 적발되면 매도인의 경우 실거래가대로 신고를 하였으면 감면받았을 양도세도 감면받을 수 없게 됩니다. 1가구 1 주택이면 감면 신청도 필요 없이 비과세 대상이나 역시 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

●무신고 또는 납부지연 가산세

또한 이중계약서의 경우 부당 무신고 또는 부당 과소 신고가 되어 신고 불성실 가산세 40% 가 부과됩니다. 과세 대상이 아닌 걸로 착각하거나 신고 기한을 넘겼을 땐 20%의 가산세가 부과되는 것과 비교하면 두 배의 가산세가 부과됩니다.

 

또한 납부 지연 가산세로 납부 기한 마감일 다음 날부터 매일 0.022%(2022년 2월 14일부터 시행. 종전 0.025%)의 가산세를 부과합니다.

 

다운(업) 계약서 형사 처벌은 2년 이하의 징역 또는 포탈 세액의 2배 이하의 벌금에 처해집니다. 포탈 세액이 3억 원 이상이면 더 엄한 처벌이 가해집니다.

 

●과태료 부과

또한 실제 거래 금액의 최고 5%의 과태료가 부과됩니다. 과태료의 제척기간은 5년입니다.

 

●자진 신고 제도

부동산 이중계약서 작성 후 거래 신고한 경우 5년 이내에 자진신고를 한 자에 대하여 과태료를 면해 주는 규정이 있습니다. 조사 착수 전이면 과태료 전액 감면이며 조사 착수 후에 자진신고를 하면 과태료의 50%를 감면해 줍니다.

 

이때에도 혜택을 본 양도세나 취득세는 납부를 해야 합니다. 가산세도 함께 납부해야 하며 가산세의 50%는 감면받을 수 있습니다.

 

3. 양도소득세 부과 제척기간

 

부동산 매매 이중계약서로 양도세를 신고하였다면 사기 기타 부정한 행위에 해당되어 양도소득세 부과 제척기간이 10년입니다. 법정 신고기한 내에 과세표준 신고서를 제출하지 않은 경우는 7년, 이외에는 5년의 제척기간이 적용됩니다.

 

제척기간의 기산일은 양도소득세를 부과할 수 있는 날부터입니다. 양도소득세를 부과하는 기준일은 양도한 날이 속하는 다음 해의 6월 1일입니다.

 

오늘은 부동산 매매 이중계약서 작성의 위험성에 대하여 알아보았습니다.