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부동산 매매 계약에서 계약금을 통상의 10%보다 많은 금액으로 약정한 다음, 위약금도 계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기로 하고, 이후 어느 한쪽의 계약 위반으로 이행될 수 없다면, 손해배상 예정액은 계약 당시 약정한 계약금을 기준으로 결정하는지 아니면 감액의 여지가 있는지 법원의 입장에 대하여 알아보겠습니다.
1. 위약금 약정 필수
부동산 계약에 수반되는 것이 해약금과 위약금 조항입니다. 앞선 포스팅에서 해약금과 위약금의 차이에 대하여 말씀드렸습니다. 계약 위반이 있을 때 수수한 계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기 위해서는 반드시 위약금 조항이 있어야 합니다.
위약금에 대한 내용이 없거나 표현이 부정확하면 수수한 계약금을 반환하고 원상회복의 의무가 발생합니다. 이렇게 되면 실제 발생한 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있으므로 번거롭기도 하고 손해배상 금액도 계약금에 비해 턱도 없이 적은 경우가 대부분입니다.
계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기로 위약금 약정을 해두면 상대방의 계약 위반으로 인한 실제 손해액이 위약금(계약금)에 비해 적더라도 위약금 약정에 따라 별다른 손해 입증 절차 없이 계약금을 위약금으로 한 약정이 인정되는 것이 일반적인 원칙입니다.
2. 위약금이 부당히 과다한 경우
예를 들어 계약금을 매매대금의 50%로 하기로 하고 위약금도 계약금을 손해배상 예정액의 기준으로 하기로 한 부동산 매매 계약이 있다고 합시다. 이 매매 계약에서 매도인이 계약 위반을 하면 매도인은 계약금의 배액인 그 부동산 매매 대금의 100%를 배상하여야 할까요? 매수인이 계약 위반을 하면 계약금 50%를 고스란히 포기해야 하나요?
이와 관련하여 위약금이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
법원이 부당히 과다한 위약금을 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적인 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상 예정액 예정 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 채무 배상액의 크기, 당시의 거래관행과 경제 상태 등을 참작한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정이 되는 경우라야 한다는 입장입니다.
3. 위약금 과다 여부에 대한 법원의 입장
대법원은 매도인이 실제 입은 손해가 계약금보다 많다고 하여 계약금보다 많은 손해배상을 청구한 사건을 배척한 사례가 있습니다. 실제 발생한 손해가 계약금보다 많더라도 계약금보다 더 많이 청구할 수 없다는 것입니다.
매수인이 계약금으로 정한 10%를 위약금으로 한 것은 너무 많으니 감액해 달라는 청구도 대법원은 배척한 판례가 있습니다. 오랜 거래 관행에 비추어 매매 대금의 10%를 손해배상 예정액으로 정한 것은 부당하지 않다는 취지입니다.
손해배상 예정액을 10% 이상으로 정하여 감액을 청구하는 경우 법원은 당사자들을 설득하여 가급적 10%까지 낮추려는 경향이 있습니다만 반드시 그렇지는 않습니다. 계약금 10%의 관행은 법률에 정해진 바는 없지만 법원에서도 인정하는 불문율 정도로 인식할 수 있을 것 같습니다.
일반적인 청구 소송과 달리 손해배상 예정액을 둘러싼 청구 소송에선 당사자의 감액 청구가 없더라도 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 직권으로 감액하여야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 감액을 하지 아니한 판결이 부당하다고 하여 파기 환송한 예도 있습니다.
통상의 계약금 10%보다 그 이상으로 계약금을 약정하였다고 하더라도 반드시 그 금액이 손해배상 예정액의 기준이 된다고 볼 수는 없습니다. 계약금 많이 받는 것이 의미 없는 일일 수도 있겠습니다. 하지만 계약금을 10% 이상으로 약정한 특별한 이유가 있다면 감액 청구는 받아들여지지 않고 계약서대로 손해배상 예정액이 결정될 것입니다.
계약 위반으로 이행을 하지 못할 입장이더라도 계약금을 10% 이상 약정하였다면 감액되는 경우도 많으니 법적인 구제 방법을 강구해보셔야 합니다.
오늘은 통상의 10%보다 더 많은 계약금을 수수한 경우 손해배상 예정액은 어떻게 결정되는지 법원의 입장 등에 대하여 알아보았습니다.