티스토리 뷰
부동산 경매에서 필연적으로 만나게 되는 유치권, 법정 담보물권으로서 등기부에도 표시되지 않는 권리입니다. 엄청난 수익의 기회가 될 수도 있고, 투자금을 날리는 위험한 도박이 될 수도 있습니다. 복잡하고 난해하여 경매 투자의 꽃이자 함정이 되고 있는 유치권에 대한 일반 이야기입니다.
1. 강력한 대세권
유치권은 성립하기만 하면 누구에게나 물건의 인도를 거절할 수 있는 강력한 대세권입니다. 건물 신축 공사를 한 건축업자가 공사대금을 받을 시기가 지났어도 받지 못할 경우 그 공사대금을 받을 때까지 그 건물을 점유하고 돌려주지 않아도 되는 권리입니다.
등기부에 기재되지는 않지만 누구에게나 그 권리를 주장할 수 있습니다. 부동산에만 인정되는 권리가 아니고 동산에도 인정되는 권리입니다. 시계를 수리한 수리업자가 그 수리 비용을 받을 때까지 그 시계를 원소유주에게 돌려주지 않고 유치할 수 있는 권리이기도 합니다. 민법의 물권 중 유일하게 부동산과 동산에 적용되는 권리입니다.
2. 엄격한 성립요건, 존속 요건
강력한 대세권에 비례하여 유치권의 성립과 존속 요건은 아주 엄격하게 따지는 경향이 있습니다. 유치권의 성립 요건은 다음과 같습니다. ①타인 소유의 물건에 대하여②그 물건에 관하여 생긴 채권이③변제기에 있어야 하며④유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하고⑤점유가 불법점유가 아니어야 합니다.
존속 요건으로는 ①계속 점유하고 있어야 하며②유치권 배제 특약이 없어야 하고③유치권자가 보존에 필요한 사용의 정도를 넘어 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 대여, 담보 제공을 한 사실이 없어야 하고④피담보채권의 소멸시효가 완성되지 않아야 합니다.
공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다. 이는 유치권을 행사하고 있다고 하여 소멸시효가 중단되는 것은 아니므로 공사대금으로 유치권을 행사하고 있는 유치권자는 소멸시효도 고려하여 채권을 행사하여야 할 것입니다.
또한 유치권 자체는 성립하지만 다른 법리에 의해 유치권 주장이 저지되는 경우도 있습니다. 유치권이 경매의 꽃이자 함정이 될 수도 있는 이유이기도 합니다.
①경매 기입등기 이후 부동산 소유자가 공사업자에게 점유를 자발적으로 이전함으로써 유치권을 성립하게 한 경우②경매 기입 등기 이후 유치권을 취득한 경우③경매개시 가능성이 높은 것을 충분히 인식할 수 있는 상황에서 그 부동산의 개조를 위한 거액의 공사를 한 경우 등은 유치권이 성립하나 그를 가지고 매수인에게 대항할 수는 없다는 것이 대법원 판례의 취지입니다.
3. 복잡한 권리관계
부동산 경매 물건의 권리분석에서 유치권이 신고돼 있다고 하여 반드시 유치권이 성립한다고 판단할 수도 없고 유치권 신고가 안 된 경매 사건에서도 현장에선 유치권이 행사되고 있는 경우도 있습니다. 등기부에도 나타나지 않고 경매 절차에서 유치권자가 신고해야 할 의무가 있는 것도 아닙니다.
유치권자가 유치권 신고의 근거로 제출한 관련 서류를 열람할 권리도 경매 사건의 이해관계인이 아닌 매수희망자에겐 없습니다. 유치권 성립 여부를 판단할 근거가 턱없이 부족한 것이 현실입니다.
그리하여 유치권의 90%는 허위 유치권이란 얘기들을 공공연히 하는 경매인들도 많습니다. 그렇지만 한 번이라도 판단을 잘못하게 되면 큰 손해를 볼 수도 있는 것이 유치권입니다. 법률의 미비를 탓하는 사람들도 있지만 법률의 미비가 오히려 큰 기회를 가져다준다는 사실도 잊지 말아야 합니다.
유치권자의 대부분은 공사대금을 받지 못한 공사업자들입니다. 공사대금을 받을 때까지 그 공사대금이 발생한 부동산을 유치할 수 있고 경매로 매각되어도 유치권은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
공사대금은 적으면 수 천만 원, 많게는 수억에서 수십억 원이므로 유치권이 신고된 물건은 대부분 수차례 유찰됩니다. 선순위 담보물권보다 더 강력한 권리이기도 합니다. 유치권이 신고된 부동산은 금융권에서도 대출을 꺼리게 되므로 유치권을 깨뜨릴 자신이 있는 사람도 대출이 안 되어 입찰 참여를 포기하는 경우도 발생합니다.
4. 기회이자 함정인 유치권
이처럼 유치권이 신고된 부동산 경매 물건은 복잡한 권리관계로 인해 분석을 잘하면 엄청난 수익을 거둘 수 있는 기회이기도 합니다. 반면에 권리분석을 잘못하여 거액의 유치권을 인수해야 하는 경우도 많으므로 깊은 함정이 숨어 있기도 합니다. 고수들의 잔치판이 되고 있는 유치권의 세계를 모르고선 진정한 부동산 경매인이라 말하긴 어려울 것입니다. 유치권에 대한 좀 더 깊이 있는 이야기는 계속되는 포스팅에서 다루기로 하겠습니다.
오늘은 경매시장의 꽃이자 함정인 유치권의 일반적인 내용에 관한 이야기를 해 보았습니다.