부동산 매매 계약서 작성 시 중도금 약정을 하시는지요? 거래 대금이 큰 경우에 계약금, 중도금, 잔금 일자를 따로 정해서 계약하는 경우가 많습니다. 그런데 이 중도금을 수수하면 굉장히 복잡한 법적 효력이 발생합니다. 중도금의 효력을 악용하여 상대방을 곤경에 빠뜨리는 경우도 있습니다. 중도금의 법적 효력과 악용될 수 있는 경우, 중도금 수수 후 계약 해제에 대하여 살펴보겠습니다. 1. 중도금의 법적 효력 민법 565조는 중도금(중도금이 없으면 잔금) 지급 이전에 계약 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 일방이 이행에 착수하기 전까지는 누구든지 '자유로이 계약을 해제할 수 있는 권리'를 보장한..
부동산 계약을 체결할 때 보통 계약금 비율은 매매 대금의 10%로 하여 계약금을 수수합니다. 이 수수한 계약금의 뜻이 해약금인지 아니면 위약금인지는 계약서 상의 계약 문구에 따라 달라집니다. 위약금 조항이 있지 않으면 계약금을 받았더라도 계약금을 반환해야 하는 일이 생깁니다. 해약금과 위약금의 차이를 알아보고, 부동산 계약금 반환 여부 문제로 논란이 생기지 않게 계약서 작성 시 유의할 점을 알아봅니다. 1. 해약금 민법 제565조는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'라고 규정하고 있습니다. 이에 따라 계약금이 지불되고 계약서를 작성하고 난 후 계약을 해제하려면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 것이..
지난 포스팅에선 등기의 공시력으로 인한 사해행위 취소에 관하여 알아보았습니다. 사해행위 취소 소송은 일반 매매뿐만 아니라 상속 등기를 둘러싸고도 많이 발생합니다. 이번 포스팅에서는 상속 등기와 관련된 채권자 대위권과 채권자 취소권의 행사에 대하여 알아보겠습니다. 1. 채권자 대위권 채권자 대위권이란 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 자기의 이름으로 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리를 말합니다. 가령 채무자가 타인의 토지에 사용승낙서를 받아 건물을 신축하여 완공하였는데 채권자의 채권 집행을 피하기 위해서 또는 다른 사정으로 건물 등기를 하지 않고 있다면 채권자가 자기의 이름으로 채무자 앞으로 건물 소유권 보존 등기를 해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 채무자가 제삼자로부터 부동산을 매수한 후 잔금을..
공시력을 인정하는 등기 제도로 인해 사해행위 취소 소송이 최근 급증하고 있다고 합니다. 등기의 공시력 제도로 인해 이러한 소송이 급증하고 있습니다. 등기의 공시력과 사해행위 취소에 대하여 알아보고 급매물을 살 때 등기의 공시력으로 인한 사해행위 취소를 염두하시고 거래하여야 하는 이유를 살펴보겠습니다. 1. 등기의 공시력 우리나라의 등기와 지적공부는 '공신력'이 아니라 '공시력' 제도를 채택하고 있습니다. 공시력이란 부동산 권리관계의 변동사항을 외부에서 알 수 있도록 등재 또는 등기하여야 한다는 말입니다. 또한 성립요건 주의를 갖추고 있어 공시방법을 갖추지 않는 한 물권변동의 효력이 생기지 않습니다. 공시력 제도에서는 부동산 등기부에 추정력만 있으므로 반증에 의해 뒤집힐 수 있습니다. 즉 등기부 등본의 기..
건축법 제44조 대지와 도로와의 관계 규정이 적용되지 않는 지역이 있습니다. 이런 지역에서는 대지의 접도 의무를 적용하지 않는 것이라는 법령 해석도 있습니다. 하지만 법 규정과 현실 적용이 일치하지 않는 사례도 간혹 있습니다. 현황 도로란 지적도 상에 도로로 표기되어 있지 않지만 오랫동안 주민이 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말합니다. 현황 도로를 이용한 건축 허가 가능 여부를 건축법에선 어떻게 규정하고 있는지와 대응법을 알아보겠습니다. 1. 현황도로 건축 허가 불가능 지역 국토계획법에 따른 도시지역과 지구단위 계획구역 또는 행정구역상 동과 읍 지역(동·읍의 섬 지역은 인구 500인 이상)은 건축법의 전면 적용을 받는 지역입니다. 따라서 이런 지역은 현황 도로를 이용하여 건축 허가가 불가능합니다..
토지 투자를 위하여 물건을 고르다 보면 '완충녹지'란 말을 자주 접합니다. 도시관리계획으로 지정하는데 '녹지지역'과 명칭이 비슷하여 혼동할 수도 있습니다. 완충녹지의 의미와 행위제한, 녹지지역과의 차이점에 대하여 알아보겠습니다. 1. 완충녹지 완충녹지란 도시군 관리계획으로 지정된 도시계획시설 중의 하나입니다. 공장이나 교통시설 등에서 발생하는 매연 등 공해를 차단 또는 완화하기 위한 용도입니다. 사고 발생 시 피난 지대로서의 기능도 하기 위함입니다. ●건축 및 진입로 개설 불가능 완충녹지로 지정된 부분은 건축을 할 수 없으며 완충녹지를 지나는 진입로 신설이 원칙적으로 불가능합니다. 도로에 접한 토지여도 접한 부분이 완충녹지로 가로막혀 있고 다른 진입로가 없으면 맹지입니다. ●건축 시 대지 면적 산정에서 ..
농업인 주택은 농업진흥구역 안에서도 농지를 전용하여 건축 허가를 받을 수 있습니다. 농림축산업에 종사하는 농업인이고 일정한 자격을 갖추어야 합니다. 농업인 주택 허가를 받을 수 있는 조건과 의무 사용 기간 등에 대하여 알아보겠습니다. 1. 농업인 주택 조건 농업인 주택은 한적한 시골에 지어진 전원주택과는 그 정의가 완전히 다릅니다. 전원주택은 건축법 상 단독주택이며 일반인이 일정 조건에 맞는 토지를 골라 주택을 지을 수 있습니다. 하지만 농업인 주택은 농지법 시행령에 따라 농업진흥구역 바깥은 물론 농업진흥구역 안에도 설치할 수 있는 주택을 말합니다. 농업인 주택을 지으려면 우선 농지법 상 농업인이며 세대주이어야 합니다. 농업 임업 축산업에 의한 수입액이 총 연간 수입의 2분의 1을 초과해야 하며 당해 세..
하나의 대지(필지)가 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸쳐 있는 경우 건폐율과 용적률, 건축물의 용도, 건축물의 형태 등은 어떤 기준을 따라야 하는지 알아보고, 착각하기 쉬운 국토계획법과 건축법에서 정한 법 조문의 의미를 알아보겠습니다. 1. 국토계획법 규정 국토계획법에는 건폐율과 용적률, 건축물의 용도 등에 관하여 규정하고 있습니다. 1.1 가장 작은 용도지역 면적이 330㎡ 이하 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸쳐 있고 가장 작은 용도지역의 면적이 330㎡ 이하(노선 상업지역은 660㎡ 이하)인 경우 전체 대지의 건폐율과 용적률은 각 부분이 전체 면적에서 차지하고 있는 비율을 고려하여 가중 평균한 값을 적용합니다. 건축물의 용도는 가장 넓은 면적을 차지하는 부분의 용도지역 등에..