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유치권은 성립과 존속 요건이 까다롭기 때문에 경매의 매수인에게 대항하거나 유치권을 인정받는 일이 간단한 일이 아닙니다. 오늘은 유치권 신고된 경매 물건 중 유치권을 깨뜨릴 수 있는지 여부를 판단할 때 실마리가 될 수 있는 근거들을 파악해 보는 방법에 관하여 얘기해 보겠습니다.
1. 현황조사보고서상 유치권 미기재
경매개시 결정이 내려지면 집행관은 집행 법원의 명령에 따라 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 현황조사보고서를 작성하여 2주 안에 법원에 제출하여야 합니다.
이 현황조사보고서에 유치권에 관한 기재 여부가 아주 중요합니다. 유치권 부존재 확인 소송 등에서 현황조사보고서상 유치권자의 점유 여부에 기재가 소송의 승패를 가르는 결정적인 역할을 합니다. 실제 소송에서 유치권자의 점유 개시 시기를 둘러싸고 다툼이 가장 심한데 이때 가장 객관적인 증거 역할을 하는 것이 현황조사보고서 내용입니다.
유치권의 성립이나 대항력 여부를 파악해 보는 첫 단계는 현황조사보고서상의 점유관계일 것입니다. 현황조사보고서상 채무자나 임차인의 점유만 있고 다른 자의 점유가 없는 것으로 기재되어 있으면 경매개시 결정 등기 이전부터 유치권자의 점유가 없는 것으로 보아 매수인이 승소하는 경우가 대부분입니다.
2. 목적물에 가압류가 없는 경우
유치권 관련된 원인 채권의 대부분은 건축 공사대금 채권입니다. 공사대금은 거액입니다. 거액의 유치권을 주장하면서 목적 부동산에 가압류조차 없다는 것은 수긍하기 힘든 일입니다. 받을 돈을 못 받으면 가장 먼저 하는 일이 가압류할 채무자 부동산을 찾는 것일 겁니다. 진정한 공사대금 채권을 가진 채권자라면 목적 부동산에 거액의 선순위 근저당권이 설정되었더라도 실낱같은 희망을 걸고 가압류 조치를 하는 것이 보통입니다.
유치권 걸린 부동산의 경매는 이해관계인이 많다 보니 다른 경매 물건보다 진행이 늦어져 2년 이상 질질 끄는 경우가 많습니다. 공사대금 채권은 소멸시효가 3년입니다. 특별한 사유가 없으면 3년이 지나면 공사대금의 소멸시효가 완성되어 채권도 소멸됩니다. 그런데도 가압류조차 없이 유치권만 주장하는 경우라면 허위의 유치권이거나 채무자와 짜고 유치권을 주장할 가능성이 높습니다.
경우에 따라서는 가압류를 하지 않는 것이 채권 회수에 유리하여 가압류 조치를 하지 않는 경우도 있습니다.
3. 유치권 서류가 허술한 경우
유치권 신고 시 특별한 증빙을 요하는 것이 아니기 때문에 너무나 허술한 서류로 유치권을 신고하는 경우가 있습니다. 현실적으로 공사계약서 작성 시 별로 신경 쓰지 않고 서명 날인하는 경우가 많기는 하지만 지나치게 허술한 경우는 유치권을 입증하기 어렵습니다. 서류에 신경 쓰지 않다가 목적 부동산이 경매에 부쳐지면 허겁지겁 서류를 만드는 경우가 많습니다. 그러므로 각종 서류에 허점이 많을 수 있습니다.
각종 서류를 검토하여 어떤 채권인지, 금액이 얼마인지, 목적물과 견련 관계가 있는지, 언제부터 점유했는지 등을 살펴보고 유치권 성립 요건을 갖추었는지 파악해 볼 필요가 있습니다. 채권자를 통하여 이런 서류들을 확인할 수도 있으며 이런 과정에서 유치권 배제 특약 등도 확인할 수 있을 것입니다. 관련 서류의 서명, 날인 등도 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 개인정보보호 차원에서 확인이 불가한 경우도 있습니다.
이와 반대로 각종 서류들이 너무 완벽한 경우도 일단 의심을 하고 살펴볼 필요가 있습니다. 관행상 공사계약 서류 작성 시 계약서 양식이나 내용 등에 크게 신경 쓰지 않는데 문제가 생긴 후 법률 자문을 받은 후에는 본능적으로 모든 서류의 양식이나 내용을 완벽하게 갖추려 할 것입니다.
경매 개시 후 계약서를 작성하였다고 하여 유치권이 부인되는 것은 아닙니다. 이런 경우 유치권이 성립하지 않는다고 판단하여 경매에서 매수를 하게 되면 낭패를 겪을 수가 있습니다.
4. 임차인의 유치권 주장 경우
임차인은 필요비와 유익비로 유치권을 주장할 수 있습니다. 그러나 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 점포 인테리어가 대표 사례입니다.
대부분의 임대차 계약서에는 유치권 배제의 효과가 있는 원상회복 특약이 있습니다. 계약 기간 만료 후 원상회복 상태로 임대차 목적물을 반환한다는 내용이 그것입니다. 이런 조항이 있으면 경매 매수인도 그런 법적인 효과를 누리게 됩니다. 그러므로 임대차 계약서를 확인하면 큰 도움이 됩니다.
5. 제삼자가 목적물을 점유하는 경우
유치권자라고 주장하지만 내막을 자세히 보면 유치권자가 아닌 제삼자가 경매 목적물을 점유하는 경우도 있습니다. 유치권자가 월세 수입이라도 얻으려고 임의로 제삼자에게 세를 준 경우도 있습니다. 이 경우 소유자의 승낙이 없었으면 유치권 소멸 청구의 대상이 되고 경락인에게도 대항할 수 없습니다.
그러나 유치물 중 일부분만을 임대한 경우에는 유치물의 보존에 필요한 정도라고 인정될 수는 있고, 사례에 따라서는 유치권자의 임대 행위가 유치권의 소멸사유까지는 되지 못한다고 해석될 수도 있습니다.
제삼자가 유치권을 양도받아 점유하는 경우도 있습니다. 유치권도 물권이므로 자유로이 양도할 수 있지만 유치권을 양도하면서 점유만 이전하고 유치권의 원인 채권인 공사대금은 별도로 양도 절차를 밟지 않으면 그 유치권을 효력을 인정받을 수 없습니다.
피담보 채권인 공사대금 등의 양도는 제삼자에게도 대항할 수 있기 위하여 확정일자가 있는 양도 통지나 승낙을 요하므로 확정일자가 있는 채권양도 통지서나 승낙서가 있는지를 확인해 보고 만약 그런 것이 없다면 경락인이 절대적으로 유리한 위치에 설 수 있습니다.
오늘은 부동산 경매 물건 중 유치권 신고된 물건을 만났을 때 유치권 성립 여부와 그것을 깨뜨릴 수 있는지 여부를 판단해 볼 수 있는 실마리들을 찾는 방법에 대하여 얘기해 보았습니다.