티스토리 뷰
투자 목적이든 실거주 목적이든 필요한 부동산을 물색하는 과정을 거쳐 실제 계약서를 작성하는 단계에 이릅니다. 부동산 매물에 관하여 꼼꼼히 살펴보고 선택하였더라도 막상 계약서 작성 단계에서는 무얼 어떻게 해야 할지 몰라 공인중개사 사무소에 도장을 맡기든가 사인하라는 곳에 사인하고 계약서 작성을 하는 것이 현실입니다. 부동산 매물 물색과 계약서 작성을 위해 쌍방이 마주 앉았을 때 체크해야 할 부분을 알아보겠습니다.
1. 정식 공인중개사 사무소인지 확인
매물을 물색하는 과정에서도 매물을 중개하는 사무소가 정식 공인중개사 사무소의 자격을 갖춘 사무소인지 아니면 공인중개사 자격증 없이 간판만 '부동산 사무소'인지 확인해 볼 필요가 있습니다. 정식 공인중개사 사무소는 기본 1억 원의 공제에 가입해 있으므로 불의의 중개 사고 시 손해를 보상받을 수 있습니다. 공인중개사의 신원도 확실하므로 최악의 중개 사고는 막을 수 있습니다.
반면에 정식 공인중개사 사무소가 아닌 '부동산 컨설팅 사무소' 등의 유사 사무소는 대표의 신원이 확실하지 않을 수도 있고 아예 사업자 등록증도 없이 간판만 걸고 중개 행위를 하는 곳도 있으므로 중개 사고가 나도 보상받을 길이 없으며, 사기성 중개를 하고 사무소를 폐쇄하고 종적을 감추어도 찾을 길이 없는 경우가 대부분입니다.
정식 공인중개사 사무소는 사무소 간판에 '공인중개사 사무소'라고 걸려 있으며 대표 공인중개사의 성명과 등록번호가 적혀 있습니다. 공인중개사 사무소가 아닌 유사 사무소는 사업자 등록증이 있더라도 '부동산 컨설팅' 등을 표방하고 있는데 중개는 할 수 없습니다. 대부분의 사기성 중개는 이런 유사 사무소에서 일어납니다. 주의하시기 바랍니다.
공인중개사 사무소로 등록이 되어 있더라도 공인중개사 자격증을 대여받아 운영하는 사무소도 있습니다. 이런 사무소의 경우 공인중개사가 직접 계약서를 작성하지 않고 인근의 법무사 사무소에서 만나자고 하여 계약서를 작성하는 경우가 대부분입니다. 또 계약 당사자 쌍방이 직접 계약서를 작성하게 하는 경우도 있습니다. 공인중개사는 계약서 작성의 의무가 있으므로 중개 시 반드시 공인중개사가 계약서를 작성하고 직접 서명하고 날인하여야 합니다.
2. 상대방 신분 확인
계약서 작성을 위해 쌍방이 자리에 앉는다면 참석한 상대방이 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 계약 부동산의 진정한 소유자가 맞는지, 아니면 적법한 대리권이 있는지를 신분증과 인감증명이 첨부된 위임장을 통하여 반드시 확인해야 합니다. 계약 단계에서도 등기권리증을 소지하고 있는지 확인하는 것이 안전합니다. 신분증 확인도 꼼꼼히 하시는 것이 좋습니다.
공인중개사 사무소에서 정식 위임장을 소지하고 있지 않으면서도 대리권이 있다고 주장하며 대리 계약을 체결할 것을 종용하는 경우도 있습니다. 이후 소유자의 추인을 받으면(계약서에 소유자 서명과 날인 등) 계약서는 적법하게 인정받지만 그런 과정이 없으면 소유자는 언제든지 그 계약의 무효를 주장할 여지가 있습니다. 그러므로 계약금은 반드시 소유자 계좌로 입금하는 것이 최소한의 안전장치가 될 수 있습니다.
3. 등기부등본과 지적 공부 확인
계약서 작성 시 반드시 그날 발급받은 등기부 등본을 확인해 보셔야 합니다. 가압류나 압류 등은 없는지 갑구를 확인해 보시고, 근저당권이나 전세권 등은 설정되지 않았는지, 설정되었다면 그 채권 최고액과 내용을 을구를 통해 파악해 보셔야 합니다.
토지 등기부와 건물 등기부가 각각 따로 있습니다. 주택이나 상가 건물의 경우 토지, 건물의 등기부 등본을 각각 확인해보시고 아파트나 분양 상가 등 집합건물은 집합건물에 대한 등기부 등본을 열람해 보시면 됩니다. 집합건물의 등기부 등본은 토지, 건물 따로 있는 것이 아니라서 하나의 등기부만 열람해 보시면 됩니다.
원룸 임대차 계약의 경우 다른 임차인의 보증금의 합계가 얼마인지도 중요한데 현실적으로 모두 파악하기가 쉽지 않은 현실입니다. 최선순위 변제권이 있는 소액보증금에 해당하는지 파악해 보시고, 월세 계약이라면 보증금이 1년 월세 정도라면 크게 염려하지 않으셔도 됩니다.
지적 공부인 토지대장(임야대장)과 건축물대장, 지적도(임야도) 등도 꼭 확인해 보셔야 합니다. 불법건축물인 경우 건축물대장에 그 내용이 기재되어 있으므로 건축물대장 확인이 필수입니다. 건축물이 없는 맨 땅을 매입할 때도 건축물대장 존재 유무와 그 토지에 건축 허가나 건축 신고, 개발행위허가가 있는지를 꼭 확인해야 합니다.
4. 약정 내용은 모두 계약서에 작성
계약서에 부동 문자로 적힌 내용 외에 다른 특약 사항들은 모두 계약서에 기재하는 것이 나중에 분쟁을 막는 방법입니다. 아무런 문제 없이 계약이 진행되면 아무런 문제가 발생하지 않습니다. 하지만 예기치 못한 분쟁이 발생하면 계약서의 내용이 가장 중요합니다.
특약 내용은 물론 계약 내용을 이행하지 않을 시의 조치까지 모두 계약서에 기재하시기 바랍니다. 특약 내용이 많으면 별지 목록을 작성하시더라도 모두 기재하시기 바랍니다.
중도금이 수수되면 복잡한 법리 관계가 형성되므로 요즘은 중도금 없이 계약금 지급 후 바로 잔금을 지급하는 방식의 계약 체결이 대부분입니다.
중도금 약정이 없는 경우 "중도금은 쌍방의 합의가 없는 한 일방의 임의대로 지불할 수 없다"거나, 중도금을 약정한 경우라도 매매계약서에 "중도금은 반드시 중도금 지급기일에 지급한다"는 특약을 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다.
중도금 지급 기일 이전에 중도금을 미리 납입하는 경우가 발생하면 중도금을 미리 지급하지 않는다는 특약이 없는 한 유효하다는 것이 대법원의 입장입니다. 중도금이 납입되면 마음대로 계약을 해제할 수 없는 등 복잡한 법리 관계가 발생합니다.
계약서 작성 시 계약 과정을 녹음하는 것도 분쟁을 방지하고 만약의 사태를 대비하는 아주 좋은 방법입니다. 특약 내용을 다시 한번 상기시키며 그 내용이 녹음될 수 있도록 할 수 있습니다. 이후 분쟁이 생기지 않으면 아무런 일이 없는 것이 되고 분쟁이 발생하면 녹취 내용이 중요한 증거가 됩니다.
대화자 간 녹음은 불법이 아니며 녹음한다는 사실을 고지하지 않아도 문제가 되지 않습니다.
오늘은 부동산 매물 물색과 계약서 작성 시 확인해야 할 기본 사항에 대하여 알아보았습니다.