완충녹지란? 녹지지역과 완충녹지

토지 투자를 위하여 물건을 고르다 보면 '완충녹지'란 말을 자주 접합니다. 도시관리계획으로 지정하는데 '녹지지역'과 명칭이 비슷하여 혼동할 수도 있습니다. 완충녹지의 의미와 행위제한, 녹지지역과의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 완충녹지

 

완충녹지란 도시군 관리계획으로 지정된 도시계획시설 중의 하나입니다. 공장이나 교통시설 등에서 발생하는 매연 등 공해를 차단 또는 완화하기 위한 용도입니다. 사고 발생 시 피난 지대로서의 기능도 하기 위함입니다.

 

●건축 및 진입로 개설 불가능

완충녹지로 지정된 부분은 건축을 할 수 없으며 완충녹지를 지나는 진입로 신설이 원칙적으로 불가능합니다. 도로에 접한 토지여도 접한 부분이 완충녹지로 가로막혀 있고 다른 진입로가 없으면 맹지입니다.

 

●건축 시 대지 면적 산정에서 제외

토지의 일부가 완충녹지로 지정된 부분이 있으면 그 부분을 제외하고 건폐율과 용적률을 산정합니다. 예를 들어 2종 일반주거지역 토지 100평 중 20평이 완충녹지이면 건축 가능한 건물 바닥 면적은 60평이 아닌 48평(80평의 건폐율 60%)입니다.

 이밖에도 완충녹지로 지정한 목적이 기존의 시설로부터 차단하는 것이므로 주변 지역과 고립될 가능성이 많으므로 상권의 발달 등을 기대하기 어렵습니다. 투자 시 고려해야 할 점이 많습니다.

 

2. 완충녹지와 녹지지역 차이

 

완충녹지와 녹지지역은 명칭이 비슷하여 혼란을 겪는 경우가 있습니다.

 

완충녹지는 도시계획시설 중의 하나입니다. 도시관리계획으로 지정하는데 녹지는 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지가 있습니다. 과거에는 시설녹지로 불렀는데 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 바뀌면서 이렇게 분류가 되었습니다.

 

녹지지역은 도시계획시설이 아니라 국토계획법에 따른 용도지역 중 하나입니다. 용도지역 중 하나인 도시지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분되는데 그중 하나입니다. 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역이 있습니다.

 

완충녹지는 도시계획시설이므로 지정된 지 10년이 지나면 장기미집행 도시계획시설로 분류되며, 20년이 지나면 일몰제가 적용되어 완충녹지에서 해제됩니다. 20년 안에 수용보상을 하고 사업을 집행하거나 사업집행이 불가능하면 완충녹지를 해제하여야 합니다. 재산세 50% 감면 혜택도 있습니다. 토지 이음을 이용하면 완충녹지로 지정된 기재가 있으므로 지정 여부를 알 수 있습니다.

 

녹지지역은 용도지역이어서 일몰제가 적용되지 않고 재산세 감면 혜택도 없습니다. 녹지지역 토지에 완충녹지 등이 이중으로 지정될 수도 있습니다. 예를 들면 자연녹지지역인 토지의 일부에 완충녹지가 지정된 경우입니다.

 

완충녹지 토지가 경매 매물로 나온다면 매수자가 적어 헐값에 매수할 수 있는 사례가 있습니다. 사업집행 계획이 있는지 아니면 해제될 가능성이 높은지 파악해 보면 좋은 투자 기회를 잡을 수가 있습니다.

 

3. 기존 도로 예외

 

완충녹지로 지정된 토지는 진입로로 사용하는 것이 원칙적으로 불가능하나 예외가 있습니다. 완충녹지로 지정되기 전부터 기존 진입로가 있는 상태에서 완충녹지로 지정되었으면 기존 진입로를 이용하여 건축이 가능하다는 대법원 판례가 있습니다. 이런 경우 기존 진입로가 있으므로 별도의 진입로를 설치할 필요가 없고 완충녹지에 이미 형성돼 있는 도로를 이용하고자 하는 경우까지 점용허가를 받아야 하는 것은 아니라는 취지입니다.

 

완충녹지의 의미와 행위 규제, 녹지지역과의 차이에 대하여 알아보았습니다. 완충녹지와 녹지지역을 혼동하지 마시기 바랍니다.