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건축법 제44조 대지와 도로와의 관계 규정이 적용되지 않는 지역이 있습니다. 이런 지역에서는 대지의 접도 의무를 적용하지 않는 것이라는 법령 해석도 있습니다. 하지만 법 규정과 현실 적용이 일치하지 않는 사례도 간혹 있습니다. 현황 도로란 지적도 상에 도로로 표기되어 있지 않지만 오랫동안 주민이 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말합니다. 현황 도로를 이용한 건축 허가 가능 여부를 건축법에선 어떻게 규정하고 있는지와 대응법을 알아보겠습니다.
1. 현황도로 건축 허가 불가능 지역
국토계획법에 따른 도시지역과 지구단위 계획구역 또는 행정구역상 동과 읍 지역(동·읍의 섬 지역은 인구 500인 이상)은 건축법의 전면 적용을 받는 지역입니다. 따라서 이런 지역은 현황 도로를 이용하여 건축 허가가 불가능합니다. 이런 지역이라도 현황 도로를 이해관계인의 동의를 얻어 지정 공고하면 현황 도로를 이용하여 건축이 가능합니다. 도로로 지정 공고되면 도로관리대장에 그 내용이 기재됩니다.
2. 현황도로 건축 허가 가능 지역
건축법 제44조 대지와 도로와의 관계에서 건축물의 대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다고 규정하고 있습니다. 하지만 면 지역이면서 비도시지역은 건축법의 일부 규정이 적용되지 않습니다. 일명 낙후지역이라고도 하는 곳입니다. 이런 지역은 건축법 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 않습니다.
따라서 국토계획법상 용도지역이 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중의 하나이고 행정구역상 면 단위의 리 지역이면 현황 도로를 이용하여 건축 허가를 받을 수 있습니다. 만약에 용도지역이 녹지지역(자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역) 중 하나라면 용도지역상 도시지역이므로 현황 도로로 건축이 불가능합니다. 바로 연접한 땅에 현황 도로를 이용하여 건축 허가를 받았다고 하여 그 옆 땅도 현황 도로를 이용한 건축이 가능할 것으로 판단하면 안 됩니다. 행정구역상 면 지역이면서 비도시지역인지 반드시 확인해 보셔야 합니다.
3. 예외규정 이유
이렇게 면 지역과 비도시지역에 건축법 적용의 예외를 두는 이유는 이러한 지역은 개발압력이 낮기 때문입니다. 도로에 대한 수요가 많지 않은데 예산을 들여 공로를 개설하기도 쉽지 않은 현실을 감안한 규정으로 보입니다.
반면에 개발 압력이 비교적 높은 도시지역이나 동·읍 지역에 현황 도로를 이용하여 건축 허가를 내주면 도로 이용에 혼잡이 올 수 있습니다. 도로 수요가 많으므로 도시계획상의 도로를 개설하여 수요에 맞게 도로를 정비하고 관리하라는 취지인 것 같습니다.
4. 현황도로 접한 토지 보유 시 대응법
현황 도로로 건축 허가가 가능한 지역에 토지를 보유하고 있다면 현황 도로로 건축 허가가 가능할 때 건축 허가를 받아 놓거나 저렴한 자재로 건축을 해 두는 것이 안전합니다. 면 지역의 인구가 늘어나서 읍으로 승격하게 되면 현황 도로로 건축 허가가 불가능해지기 때문입니다.
물론 인구가 많이 늘어나고 충분한 개발 수요가 있으면 현황 도로를 도시계획상 도로로 지정하여 도로를 넓히고 정비를 할 것입니다. 하지만 읍으로 승격할 정도로만 인구가 늘어나고 별다른 개발 압력이 없다면 현황 도로를 넓히거나 하여 공도로 지정하지 않을 가능성도 있습니다. 이러한 상황에 처하면 졸지에 맹지 신세로 전락하므로 이에 대비하시기 바랍니다.
5. 마무리
건축법의 규정에도 불구하고 현황 도로를 둘러싼 갈등이 많다 보니 현황 도로를 이용한 건축 허가 신청 시 이해관계인의 동의를 요구하는 경우가 많습니다. 이런 상황이다 보니 이해관계인의 동의 없이 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 경우를 지자체 조례로 정해 놓기도 하였습니다.
따라서 면 지역이면서 비도시지역의 현황 도로에 접한 토지를 매입하여 건축 허가를 계획하고 있다면 건축법 규정에도 불구하고 미리 관할 관청에 이해관계인의 동의가 필요한지 여부를 확인을 해 보셔야 할 것입니다. 지역 건축사 사무소와 협력하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
건축법 예외 규정을 둔 이유를 잘 이해하고 대응이 필요합니다. 현황 도로를 이용하여 건축 허가가 가능한 지역과 불가능한 지역에 대하여 알아보았습니다.