하나의 대지에 두 개의 용도지역 등이 걸쳐 있을 때

하나의 대지(필지)가 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸쳐 있는 경우 건폐율과 용적률, 건축물의 용도, 건축물의 형태 등은 어떤 기준을 따라야 하는지 알아보고, 착각하기 쉬운 국토계획법과 건축법에서 정한 법 조문의 의미를 알아보겠습니다.

 

1. 국토계획법 규정

국토계획법에는 건폐율과 용적률, 건축물의 용도 등에 관하여 규정하고 있습니다.

 

1.1 가장 작은 용도지역 면적이 330㎡ 이하

한 필지의 토지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸쳐 있고 가장 작은 용도지역의 면적이 330㎡ 이하(노선 상업지역은 660㎡ 이하)인 경우 전체 대지의 건폐율과 용적률은 각 부분이 전체 면적에서 차지하고 있는 비율을 고려하여 가중 평균한 값을 적용합니다.

 

건축물의 용도는 가장 넓은 면적을 차지하는 부분의 용도지역 등에서 정하고 있는 규정에 따릅니다. 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구에 대한 규정을 적용합니다.(국토계획법 제84조 1항)

 

1.2 가장 작은 용도지역 면적이 330㎡ 이상

이런 경우 각각의 용도지역 등에 따른 건폐율과 용적률, 건축물의 용도 등을 적용합니다.

 

1.3 가중 평균 건폐율 구하는 방법

각 용도지역에 속하는 면적마다 해당 건폐율을 곱하여 값을 구한 뒤 이들을 합산합니다. 합산한 면적에다 전체 면적을 나누면 가중 평균 건폐율이 됩니다.

 

예를 들어 주거지역 200㎡(건폐율 60%), 상업지역 300㎡(건폐율 80%)인 경우 계산식입니다.

가중 평균 건폐율:(200 × 60)+(300 × 80)/500=72%

 

2. 건축법 규정

건축법은 건축물의 형태 등에 관하여 규정하고 있습니다.(건폐율, 용적률, 건축물의 용도는 국토계획법에서 규정) 건축법의 규정은 국토계획법과 표현에서 비슷한 부분이 있어 착각할 수 있습니다.

 

제54조(건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치)

① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지 역과 방화지구는 제외한다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 밍 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다.

 

건축법에 따르면 하나의 대지가 둘 이상에 걸치는 경우 그 대지의 과반이 속하는 용도지역 등의 규정을 적용한다고 합니다. 이 조문을 건폐율과 용적률, 건축물의 용도에 적용할 수 있다고 오해할 수 있습니다. 건축법 규정은 건폐율과 용적률, 건축물의 용도가 아닌 일조권, 건축물이 있는 대지의 분할제한 면적, 공개공지, 조경의무 등에 관하여 규정하고 있습니다.

 

예를 들어 주거지역 면적이 300㎡, 상업지역이 600㎡인 경우 가장 작은 용도지역의 면적이 330㎡ 이하이므로 국토계획법에 따라 건폐율과 용적률을 가중 평균하고 건축물의 용도는 가장 넓은 용도지역인 상업지역 규정을 적용합니다.

 

만약에 위 사례에서 주거지역 면적이 400㎡라고 가정하면 가장 작은 용도지역 면적이 국토계획법에서 정한 330㎡를 넘어서므로 각각의 용도지역인 주거지역과 상업지역의 규정에 따라 건폐율과 용적률, 건축물의 용도가 정하여지는 것이 원칙입니다. 400㎡의 주거지역에는 주거지역에 맞는 건물을, 600㎡의 상업지역에는 그에 맞는 건물을 지을 수 있습니다. 그렇지만 지자체 건축 심의를 통하여 전체 면적에 상업지역 용도에 맞는 건축물을 지을 수 있도록 허가를 내주는 경우가 많습니다. 이때의 건폐율과 용적률은 각각의 용도지역에 정해 놓은 대로 적용합니다. 국토계획법이 적용되기 때문입니다.

 

건축법 제54조 1항, '대지의 과반이 속하는 용도지역 등의 규정을 적용한다'는 의미는 건폐율과 용적률, 건축물의 용도를 결정할 때 적용되는 것이 아니라 일조권, 조경의무, 공개공지, 건축물이 있는 대지의 분할 제한 등에 적용된다는 것입니다.

 

3. 마무리

정리하자면 주거지역 면적이 400㎡, 상업지역 면적이 600㎡인 대지에선 작은 용도지역 면적이 330㎡를 넘으므로 국토계획법 규정에 따라 건폐율과 용적률은 각각 용도지역에 맞게 적용합니다. 건축물의 용도도 각각 용도지역에 맞는 건축물이 들어서야 하지만 지자체 건축 심의를 통하여 전체 면적에다 상업지역에서 규정한 용도의 건축물의 건축 허가를 내 줄 수도 있다는 의미입니다.

 

건축법 규정에 따르면 상업지역 면적이 과반이 넘는 대지이므로 전체 면적인 1,000㎡에는 상업지역에 맞는 건축법이 적용됩니다. 그래서 전체 면적에 주거지역에서 적용되는 일조권 제한은 없게 됩니다. 조경의무나 공개공지, 건축물이 있는 대지의 분할 제한 등도 상업지역 규정에 따르게 된다는 것입니다.

 

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있을 경우 건폐율과 용적률, 건축물의 용도, 건축물의 형태는 어떤 기준을 적용하는지 알아보았습니다.