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부동산 매매 계약서 작성 시 중도금 약정을 하시는지요? 거래 대금이 큰 경우에 계약금, 중도금, 잔금 일자를 따로 정해서 계약하는 경우가 많습니다. 그런데 이 중도금을 수수하면 굉장히 복잡한 법적 효력이 발생합니다. 중도금의 효력을 악용하여 상대방을 곤경에 빠뜨리는 경우도 있습니다. 중도금의 법적 효력과 악용될 수 있는 경우, 중도금 수수 후 계약 해제에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 중도금의 법적 효력
민법 565조는 중도금(중도금이 없으면 잔금) 지급 이전에 계약 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 일방이 이행에 착수하기 전까지는 누구든지 '자유로이 계약을 해제할 수 있는 권리'를 보장한 규정입니다.
중도금을 수수하면 이행에 착수한 것이 되어 원칙적으로 매매계약 해제가 불가능해집니다. 자유로이 계약을 해제할 권리가 소멸하는 것입니다.
2. 중도금 악용 사례
계약 해제를 자유로이 할 수 없는 중도금 지급의 법적 효력을 악용하는 사례가 있습니다. 계약 체결 당시부터 중도금 지급 약정을 하고 중도금을 지급하고 악용하는 사례도 있지만 계약금을 지급할 당시 계약금으로서는 다소 많은 금액을 지불하고 일부는 중도금으로 지급한 것으로 약정하는 사례도 있습니다.
중도금을 지급하고 잔금 지급 기일에 잔금이 지급되지 않으면 이행지체로 인해 계약을 해제하여야 하는데 이때는 이전 등기에 필요한 조치들을 준비한 후 상당한 기간을 두고 상대방에게 최고하여야 계약 해제와 계약금 몰수가 가능합니다. 최고의 방법은 특별한 제한이 없습니다. 최고 없이 계약을 해제할 수 있다는 특약도 가능합니다.
보통 '서면으로 최고한 후 계약을 해제할 수 있다'라고 약정합니다. 이 서면 최고 방식을 악용하는 사례가 많습니다. 최고는 상대방에게 도달(송달)하여야 효력이 발생하는데 악용하려는 사람은 수단과 방법을 가리지 않고 송달불능이 되게 만듭니다. 그렇게 시간을 끌면서 부동산 가격이 오르도록 기다리며 전매자를 물색해 놓고 잔금을 지급하는 경우가 있을 수 있습니다.
매도인은 제 때 잔금을 받지 못하여 주변의 땅값이 오르는 걸 눈 뜨고 지켜봐야 하고 잔금을 받아봐야 그 돈으로는 주변의 비슷한 땅으로 대토조차도 할 수 없는 일이 발생하기도 합니다. 심지어는 계약금 또는 중도금 반환 청구 권리를 이용하여 계약 부동산에 처분금지 가처분 등기까지 해 버리는 경우도 있습니다.
그러므로 요즘은 중도금 없이 계약금 지급 후 바로 잔금을 치르도록 하는 계약이 일반적인 추세입니다. 중도금을 없애는 계약 방식, 현명한 조치입니다. 의도적인 송달 불능 상황을 막기 위해 서면 송달보다 휴대폰 문자 메시지로도 최고가 가능하도록 특약을 정하는 경우도 있습니다. 최고의 방법에는 제한이 없기 때문에 유효한 방법이 될 수 있습니다.
3. 중도금 수수 후 계약 해제
중도금 지급 후 최고 과정을 거쳐 계약이 해제된다면 지급된 계약금과 중도금 반환 여부는 어찌 될까요?
계약 해제권은 약정 해제권과 법정 해제권이 있는데 잔급 지급일이 지나도 잔금을 지급하지 않는 '이행지체'로 인한 계약 해제는 법률의 규정에 의해 발생하는 법정 해제권입니다. 이런 경우 원상회복의 문제와 손해배상의 문제가 발생하게 됩니다.
계약금과 중도금까지 수령한 매도인은 위약금을 제외한 나머지 금액을 매수인에게 반환하여야 합니다. 위약금이 과다한 경우 법원에서 조정할 수 있으며 특별히 손해배상액을 입증 못하면 해약금을 손해배상액의 예정으로 보게 됩니다. 해약금이나 위약금 등의 약정이 없을 경우에는 해약으로 인한 손해를 입증하여 손해배상을 청구하여야 합니다. 그러므로 계약서 작성 시 해약금과 위약금 조항을 반드시 명기하는 것이 좋습니다.
매수인이 지급하는 계약금 배액 상환을 매도인이 수령을 거부하는 것에 대비하기 위해 매수인이 그 금액만큼 공탁을 하였다면 공탁 통지가 매수인에게 도달한 때에 효력이 발생합니다. 만약에 공탁 통지가 매수인에게 도달하기 전에 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하여 버린다면 계약을 해제할 수 없게 됩니다.
매수인이 중도금까지 지급한 후 매도인이 계약 해제를 원하더라도 매수인은 계약 해제에 응하지 않아도 됩니다. 매도인이 잔금 수령을 거부한다면 매수인은 매도인에게 잔금을 수령할 것을 최고하고 계속 수령을 거부한다면 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전 등기 이행을 요구하는 이행 소송을 제기하면 됩니다. 형성 소송이 아니므로 매수인이 이행 소송 승소 판결 후 소유권 이전 등기를 신청하여 등기가 완료되어야 소유권을 취득합니다.
오늘은 중도금의 법적 효력과 그를 악용하는 사례, 중도금 지급 이후의 계약 해제에 대하여 알아보았습니다.