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부동산 계약을 체결할 때 보통 계약금 비율은 매매 대금의 10%로 하여 계약금을 수수합니다. 이 수수한 계약금의 뜻이 해약금인지 아니면 위약금인지는 계약서 상의 계약 문구에 따라 달라집니다. 위약금 조항이 있지 않으면 계약금을 받았더라도 계약금을 반환해야 하는 일이 생깁니다. 해약금과 위약금의 차이를 알아보고, 부동산 계약금 반환 여부 문제로 논란이 생기지 않게 계약서 작성 시 유의할 점을 알아봅니다.
1. 해약금
민법 제565조는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'라고 규정하고 있습니다. 이에 따라 계약금이 지불되고 계약서를 작성하고 난 후 계약을 해제하려면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 것이 당연하다고 대부분 생각하고 있습니다.
하지만 계약을 체결할 때 지불하는 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있는데 이는 계약금이 계약 위반에 대한 손해배상의 기준이 된다는 의미가 아니고 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 '자유롭게 계약을 해제할 수 있는 권리'가 있다는 의미입니다.
계약서에 위 조항처럼 계약해제에 대하여만 규정하고 있다면 매수인이 잔금지급일까지 잔금을 지급하지 않았더라도 매도인이 당연히 계약금을 몰수하고 매매계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 위약금 약정이 따로 있어야 합니다.
위약금 약정을 따로 해두지 않으면 매수인이 약정을 위반하고 잔금일에 잔금을 지급하지 않고 시간이 많이 흘러가더라도 매도인은 수령한 계약금을 몰수할 수 있는 것이 아니라, 매수인에게 계약금을 환불해야 하는 일이 생길 수 있으며, 다만 매수인의 계약 불이행에 따른 실질적인 손해액만 배상 청구할 수 있습니다. 실제 손해액이 얼마인지 입증해야 하므로 교통비나 계약 체결에 따른 비용 등만 청구할 수 있는 것이 현실입니다.
2. 위약금
민법 제398조는 '위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다'라고 규정하고 있습니다. 위약금은 상대방이 계약서대로 이행하지 않아 계약이 해제될 때 상대방의 계약 위반으로 입은 손해가 얼마인지 따지지 말고 약정된 위약금만 물면 계약 위반에 대한 손해배상 책임을 다한 것으로 본다는 취지로 약정한 금액을 말합니다.
계약 위반 시 '계약금을 손해 배상의 기준으로 한다'라는 취지의 위약금 약정이 있어야 계약금을 계약 위반에 따른 손해배상금으로 보아 매도인이 계약금을 몰수할 수 있습니다. 많이 알려진 '매수인이 계약을 포기할 땐 계약금을 떼인다'는 상식은 바로 이 위약금 규정에 따른 것입니다.
위약금이 정해져 있으면 실제 손해액이 위약금보다 많더라도 더 이상 청구할 수 없습니다. 위약금이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다. 계약서대로 이행하지 않은 매수인의 계약금을 몰수하기 위해서는 위약금 약정이 있어야 가능하다는 사실 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
3. 계약서 작성 시 유의점
과거 인쇄된 계약서 용지를 보면 위약금 약정이 따로 없고 민법 제565조의 내용만 인쇄된 경우를 많이 볼 수 있었습니다. 지금은 그런 계약서 양식이 많이 없어졌다고도 하지만 계약서에 날인할 때 반드시 이 위약금에 대한 약정이 있는지 확인하셔야 합니다.
매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권 이전 등기는 동시이행의 관계가 있습니다. 잔금 지급일에 매수인이 잔금을 지급하지 않는다고 매도인도 소유권 이전 등기에 필요한 서류조차도 준비하지 않는다면 쌍방이 동시 이행의 의무를 이행하지 않은 것이 되어 매수인을 이행지체에 빠뜨릴 수 없습니다.
그러므로 잔금지급일에 매도인은 반드시 매수인을 등기권리자로 하는 소유권 이전에 필요한 서류를 갖추고 매도인이 해야 할 동시 이행의 의무를 다하였다는 사실을 매수인에게 통보하여야 매수인에게 계약 불이행의 책임을 물을 수 있습니다.
현실적으로 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 갖추어 법무사 사무실에 맡겨두고 언제든지 잔금을 지급하고 그 서류들을 수령할 수 있다고 최고하는 것도 방법일 수 있습니다.
오늘은 부동산 계약금의 성질이 해약금인지 위약금인지 결정하는 계약 문구에 대하여 알아보았고 그에 따른 계약서 작성 시 주의할 점에 대하여 살펴보았습니다. 이러한 원리는 부동산 매매계약뿐 아니라 부동산 전세 계약금에도 적용되는 원리이므로 참고하시면 됩니다.