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공시력을 인정하는 등기 제도로 인해 사해행위 취소 소송이 최근 급증하고 있다고 합니다. 등기의 공시력 제도로 인해 이러한 소송이 급증하고 있습니다. 등기의 공시력과 사해행위 취소에 대하여 알아보고 급매물을 살 때 등기의 공시력으로 인한 사해행위 취소를 염두하시고 거래하여야 하는 이유를 살펴보겠습니다.
1. 등기의 공시력
우리나라의 등기와 지적공부는 '공신력'이 아니라 '공시력' 제도를 채택하고 있습니다. 공시력이란 부동산 권리관계의 변동사항을 외부에서 알 수 있도록 등재 또는 등기하여야 한다는 말입니다. 또한 성립요건 주의를 갖추고 있어 공시방법을 갖추지 않는 한 물권변동의 효력이 생기지 않습니다.
공시력 제도에서는 부동산 등기부에 추정력만 있으므로 반증에 의해 뒤집힐 수 있습니다. 즉 등기부 등본의 기재를 믿고 거래를 했어도 등기부 기재 내용이 위조된 서류에 의해서 이루어진 등기라는 것이 밝혀지면 그 등기는 원인무효의 등기가 되고 그 원인무효의 등기를 믿고 소유권을 취득한 제삼자의 등기도 무효가 되는 것입니다.
설마 국가에서 만든 등기부를 믿고 거액을 들여 부동산을 매수하고 이전 등기를 하였는데 부동산을 다시 빼앗기는 일이 생길 수가 있는지 의아해하실 수도 있지만 실제로 이러한 일들이 적잖이 일어나고 있습니다.
참고로 지적공부인 토지대장, 지적도 등도 공시력 제도를 채택하고 있습니다. 지적불부합지, 지적 미복구 지역이 많고 토지의 이동(분할, 합필, 지목변경 등)이 많다 보니 공시력 제도를 택할 수밖에 없을 것 같습니다.
2. 사해행위 취소(채권자 취소권)
채권자 취소권이라고도 합니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고서도 자기의 일반재산을 감소시키는 행위를 한 경우에 채권자가 소송으로 그 법률행위를 취소시키고 그 재산을 원상으로 회복시키는 권리를 말합니다.
빚이 많은 채무자가 머지않아 채권자들로부터 자기 소유 주택에 가압류가 들어올 것이 확실하여 이 재산을 배우자 명의로 돌리거나 제삼자에게 매각하였다면 채권자는 채권자 취소권을 행사하여 사해행위 취소와 원상회복 청구를 할 수 있습니다. 사해행위 취소는 형성권으로, 법원의 판결이 나면 이행 등기 없이도 법률 효과가 바로 발생합니다.
사해행위 취소 소송은 최근 들어 급증하고 있는 소송입니다. 과거에는 사해행위 취소라는 제도를 몰라서 그랬는지 채무자 또는 보증인이 자기의 재산을 배우자 명의로 변경하거나 제삼자에게 매각하여도 채권자 취소권을 행사하는 경우가 드물었습니다. 지금도 이러한 방법이면 채권자의 추심으로부터 재산을 지킬 수 있을 것으로 생각하고 있다면 채권자 취소권 행사가 일반화되어 '사해행위 취소로 인한 소유권 이전등기 말소 청구' 소송이 급증하였다는 사실을 참고하시기 바랍니다.
3. 급매물과 사해행위 취소 소송
급매물을 사실 때는 사해행위 취소를 통한 채권자 취소권 행사의 위험을 생각해 보셔야 합니다. 멀쩡한 부동산을 싼 값에 판다면 많은 문제점이 있을 수 있습니다. 빚이 많을 수도 있고 급매로 내놓은 재산 외에 다른 재산이 없을 가능성이 높습니다.
채무자가 급매로 자기의 유일한 부동산을 처분하였다면 채권자 입장에서는 돈 받을 가능성이 거의 없어졌으므로 채권자 취소권을 행사하여 그 부동산 매수자에게 사해행위 취소 소송을 제기할 수 있습니다.
이때 원고는 채권자가 되고 피고는 그 부동산을 매수하여 소유권 이전등기를 마친 사람이 됩니다. 원고는 '채무자가 채권자를 해할 목적으로 재산을 처분한다는 것을 알고 피고가 그 부동산을 취득한 것'이라 주장을 합니다. 채무자와 매수인 사이의 매매를 취소하고 채무자 명의로 소유권을 되돌리라는 소송을 제기합니다.
현실적으로 채권자 취소소송은 원고의 승소 비율이 굉장히 높은 편입니다. 재산보다 부채가 많고 급매물 외 다른 재산이 없다면 채권자를 해할 목적이 있었다고 인정될 가능성이 높습니다.
채권자 취소 소송에서 핵심 쟁점은 채무자가 채권자를 해할 목적이 있었는지를 매수인이 알았는지 여부입니다. 매수인이 그러한 사실을 모르고 매수하였다면 매수인이 승소합니다. 하지만 입증의 책임은 매수인에게 있는데, 매수인이 그러한 사실을 몰랐다고 입증하는 것이 현실적으로 매우 어렵습니다. 급매물로 내놓은 자체가 부채가 많다는 것과 채권자를 해할 수 있다는 걸 예상할 수 있었다고 판사들은 그렇게 생각하고 있는 것이 현실입니다. 매수인이 패소할 확률이 높을 수밖에 없습니다.
등기부만 믿고 싸다고 급매물을 매수할 때는 채권자 취소권과 관련하여 매우 주의하셔야 합니다. 운 나쁘면 사해행위 취소 소송이라는 깊은 늪으로 빠질 수 있습니다.
오늘은 등기부를 믿고 거래하여도 소유권을 잃을 수 있는 등기의 공시력과 이로 인해 자주 일어나는 사해행위 취소, 이와 관련된 급매물 매수와 사해행위 취소 소송에 대하여 알아보았습니다.