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토지 매입 시 반드시 확인해 봐야 할 서류들이 있습니다. 등기사항 전부 증명서, 토지이용계획 확인서와 지적공부의 일부인 토지대장(임야대장), 지적도(임야도) 등을 반드시 확인해야 합니다. 그 각각의 서류에서 확인해야 할 사항과 확인 방법을 알아보도록 하겠습니다.
확인해야 할 서류
◎등기사항 전부 증명서
◎토지이용계획 확인서
◎토지대장
◎지적도
◎건축물대장
●등기사항 전부 증명서
등기부 등본이라고 많이 불리는 서류입니다. 토지 거래뿐만 아니라 모든 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 기본 서류입니다. 부동산의 소유주가 누구인지, 담보로 잡혀 근저당이 설정된 것은 없는지, 가압류나 가처분 등 소유권을 제한하는 사항은 없는지 확인할 수 있는 서류입니다.
현재의 권리사항뿐만 아니라 과거의 등기 이력도 확인할 수 있으므로 현재의 부동산 소유자가 처한 상황도 추측해 볼 수 있는 요긴한 서류입니다. 면적과 지목도 알 수 있지만 토지대장과 일치하지 않는 경우도 아주 가끔 있습니다.
소유권과 소유권 이외의 권리사항을 알 수 있는 서류입니다. 인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능합니다. 유료입니다.
●토지이용계획 확인서
토지의 가치를 판단할 수 있는 종합 서류라고 할 수 있습니다. 인터넷 '토지 이음'에서 열람이 가능합니다. 여기서 확인해야 할 사항은 용도지역, 용도지구, 용도구역입니다.
용도지역은 건축허가의 기준이라고 할 수 있는데 토지의 가치는 용도지역이 무엇이냐에 따라 거의 결정된다고 할 수 있습니다. 건축물의 종류, 건축할 수 있는 면적 등이 용도지역에 따라 결정됩니다.
용도지구, 용도구역도 필요에 따라 지정되어 표시되는데 이 기재란이 복잡할수록 토지가치가 높은 지역이 많은데 반드시 그렇지는 않습니다.
건폐율과 용적률, 건축 가능한 건축물의 종류도 확인할 수 있습니다. 관계 법령과 조례도 바로 확인이 가능하게 링크를 걸어 두었으므로 아주 편리하게 이용할 수 있습니다.
지적도보다 더 상세하게 도면을 확인할 수 있습니다. 도면 우측 상단의 네모 난 부분을 클릭하면 화면 전체로 도면이 확대됩니다. 도면 확대 축소가 가능하고 용도별 구역과 도로 유무 등도 확인할 수 있으므로 이용 방법을 반드시 숙지해 놓아야 할 서류입니다.
●토지대장
지목과 면적, 지번, 공시지가 등을 확인할 수 있는 서류인데 사람들의 주민등록 초본과 비슷한 서류로 이해하시면 됩니다. 초본에 주소 이전 내력이 나와 있듯이 토지가 어떤 과정을 거쳐 지금의 상태가 되었는지 알 수 있습니다. 합필과 분할 내역, 등록전환 여부 등을 확인할 수 있습니다.
등기사항 전부 증명서의 면적과 토지대장의 면적이 일치하지 않을 때는 원칙적으로 토지대장의 면적을 따릅니다. 등기부 면적을 따라야 할 때도 있지만 복잡한 경우입니다.
지목이 다를 때도 토지대장을 따릅니다. 지번 앞에 '산'이라고 붙어 있으면 토지대장 대신 임야대장을 확인해 보아야 합니다. 지목이 임야인데 지번 앞에 '산'이라는 글자가 없으면 토지대장을 확인해 봐야 합니다. 이런 땅을 '토임'이라 부르기도 합니다.
정부 24를 이용하시면 무료로 발급받을 수 있습니다.
●지적도
땅 모양이 어떻게 생겼는지 확인하는 서류입니다. 면적은 표시되지 않습니다. 인근 토지와의 경계, 도로에 접해 있는지를 확인할 수 있습니다. 지적도의 정보를 토지 이음에서 더 상세하게 확인할 수 있기 때문에 지적도 이용의 필요성이 적어진 상황이긴 합니다.
지적도 상 작은 면적이지만 해당 토지 앞을 가로막고 있는 필지가 있으면 그 부분의 지목과 소유주를 반드시 확인해 보아야 합니다. 도로 모양으로 아주 가늘고 길게 해당 토지와 접해 있는 필지가 있어 당연히 맹지가 아니겠거니 생각하고 매입했는데 사유지여서 맹지로 확인되는 경우가 많습니다.
지목이 도로이고 국유지이면 도로로 사용하는데 문제가 없으나 사유지이면 토지 사용 승낙을 받아야 합니다. 도로 모양 토지가 구거이고 농어촌공사 소유이면 구거 점용허가를 받아야 합니다.
그러므로 토지 매입 시 지적도를 이용하여 땅의 모양과 현황을 꼼꼼히 확인해 보아야 합니다. 현황도로가 있어도 지적도 상 도로가 없는 경우도 많습니다. 지적도와 현황이 일치하는지 필수 확인 사항입니다. 토지대장과 마찬가지로 임야인 경우 임야도를 확인합니다. 정부 24에서 무료 발급 가능합니다.
●건축물대장
토지 매입 시 건축물대장을 꼭 발급 신청해 보셔야 합니다. '토지 사는데 웬 건축물대장?' 하시는 분도 있을 것입니다. 빈 땅(나대지)이어도 말소되지 않은 건축물대장이 남아 있을 수도 있습니다. 이런 경우 여러 가지 번거로운 일이 생길 수 있고 은행 대출 신청 시 그 건축물대장을 말소하고 오라고 합니다.
●TIP
토지 매입할 때 확인해야 할 중요한 포인트는 그 토지에 각종 인허가가 있는지 여부를 확인하는 일입니다. 타인 명의의 건축허가가 있을 수도 있기 때문입니다. 토지소유권이 넘어온다고 해도 각종 인허가가 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
타인의 건축허가가 있다면 토지소유자는 그 땅에 건축허가를 받을 수 없고 집도 한 채 못 짓게 되므로 토지 매입 시 그 토지에 각종 인허가 유무를 반드시 확인해야 합니다. 토지소유자도 그런 사실을 모르는 경우가 있으므로 허가관청에 꼭 문의해 보시고 확인하는 습관을 길러야 합니다.
토지 매입 시 반드시 확인해야 할 서류 5가지- 등기사항 전부증명서, 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장의 이용 방법 등에 대하여 알아보았습니다. 토지 투자에 실패하지 않으려면 반드시 알아야 할 서류이므로 숙지하셔서 참고하시기 바랍니다.