토지 투자 상식, 계획관리지역인데 농림지역 취급 받는 경우

토지 투자 상식입니다. 계획관리지역 토지는 가장 유망한 투자 대상으로 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다. 장래에 도시지역으로 편입될 가능성이 많으므로 지가 상승도 기대해 볼만한 용도지역입니다. 그렇지만 이 계획관리지역 토지가 농림지역 취급받는 경우가 있습니다. 계획관리지역과 농림지역의 차이를 알아보고, 어떠한 경우에 이렇게 되는지, 투자 관점에선 어떤 판단을 하여야 하는지에 관한 이야기입니다.

 

●계획관리지역과 농림지역의 차이

계획관리 지역은 건폐율 40%, 용적률 100%로 비도시지역 중 가치를 가장 높게 평가받는 용도지역입니다. 장차 도시지역으로 편입될 가능성이 높고 지가 상승 가능성도 높아 장래성 있는 곳입니다. 공장도 건축 가능하고 다세대주택도 가능하여 당장 토지를 활용하는데도 적당합니다. 건축 가능 면적과 종류도 가장 많은 곳이라 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 곳입니다.

 

농림지역은 건폐율 20%, 용적률 80%입니다. 농지나 산지에도 지정하는데 원칙적으로 농림어업용 시설과 농업인 주택 정도만 건축이 가능합니다. 농림업 진흥과 산림 보전의 목적이 강한 지역으로 더 좋은 용도지역으로 풀릴 가능성도 희박한 곳입니다. 계획관리지역에 비하면 땅값 상승도 기대하기 어렵습니다.

 

이처럼 계획관리지역과 농림지역은 그 가치평가에서 하늘과 땅만큼 차이가 납니다.

 

●토지이용계획 확인서 해석 요령

'토지 이음'의 양식을 보면 위에서부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구 등-다른 법령 등에 따른 지역 지구 등-토지이용 규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 순으로 지역지구 등에 관한 정보를 제공해 줍니다. 각각의 지역 지구 등에서 정해 놓은 규정들이 충돌할 때는 아래 칸에 기재된 지역 지구의 규제를 우선하는 것이 원칙입니다.  '토지 이음'은 토지이용계획에 관한 종합 정보 사이트입니다. 웬만한 정보는 다 알아볼 수 있으니 잘 활용해보십시오.

 

●계획관리지역 내 농업진흥구역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조 제2항에 따라 관리지역에서 농업진흥지역으로 지정된 곳은 농림지역으로 봅니다. 토지이용계획 확인서에 계획관리지역으로 나와 있더라도 그 아래 칸에 농업진흥구역으로 나와 있으면 농지법을 우선 적용받아 농림지역의 규제 적용을 받습니다. 자연녹지지역 또는 관리지역이지만 산지관리법의 보전산지로 지정되어 있으면 산지관리법에 따라('아래 칸' 우선 원칙) 보전산지 규정을 적용(농림지역 또는 자연환경보전지역) 받습니다. 자연환경보전지역이더라도 아래 칸에 수산자원보호구역으로 지정되어 있으면 수산자원보호구역의 규제가 우선하므로 단독주택과 커피숍 등의 건축도 가능합니다. 이런 규정들을 알아두시면 매물 고를 때 큰 도움이 됩니다.

 

●투자 관점

계획관리지역이지만 농업진흥지역, 일관성 없는 규제로 보입니다. 하지만 이런 경우 당장 건축 규제가 따르지만 장래 농업진흥구역에서 해제될 가능성도 많은 지역입니다. 이런 토지를 만나게 된다면 투자 가치가 없다고 버리지 마시고 왜 이렇게 되었는지 파악해 볼 필요가 있습니다. 대박 물건을 싸게 살 수 있는 기회이기도 하니 사업계획은 있는지, 사업자는 정해졌는지 등의 관련 정보들을 확인해 보는 노력이 필요합니다.

 

계획관리지역인데 농림지역으로 취급받는 경우 그리고 그런 땅을 투자 관점에선 어떻게 판단해야 할지를 알아보았습니다.