주택 임대차 자녀 명의 전입신고 시 대항력은

대항력 성립 여부는 주택 임대차 보증금을 지킬 수 있는지 기준이 되고, 경매 권리분석에서도 아주 중요한 요소입니다. 주택의 인도와 전입 신고 다음날부터 대항력이 발생합니다. 그런데 부모 명의로 임대차 계약을 하고 그 자녀가 전입 신고를 하고 거주를 한다면 대항력은 어떻게 될지 궁금합니다. 대학가 주변의 원룸에 이런 사례가 많을 것 같은데 관련 용어와 함께 유형별 대항력 발생 여부를 알아봅니다.

 

1. 점유 보조자, 간접 점유

1.1 점유 보조자

점유 보조자란 '가사상(家事上) · 영업상(營業上) 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받고 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자이다(민법 제195조).'라고 규정되어 있습니다. 점유자의 지시에 따라 물건을 소지하는 자라고 할 수 있습니다. 부모 명의로 계약된 원룸에 자녀, 점포에 고용된 종업원 등이 점유 보조자가 되는 것입니다.

1.2 간접 점유

계약에 의하여 타인으로 하여금 물건을 점유하게 하는 형태입니다. 전세권 계약에 의하여 임차인이 주택을 사용하게 되면 임차인은 직접 점유자, 주택 소유자는 간접 점유자가 됩니다. 그 계약이 반드시 유효한 것이 아니어도 간접 점유는 성립합니다. 대리는 법률행위에 대하여만 인정되고, 간접 점유는 물건에 대한 사실상 지배라는 한정된 범위의 사실행위에만 인정됩니다.

 

2. 자녀 명의 전입 신고 시 대항력

부모 명의로 임대차 계약 후 자녀만 거주하면서 전입 신고를 마쳤다면, 원칙적으로 다음 날 대항력이 생기고 확정일자를 받으면 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다. 자녀가 미성년자인지, 성년이면 동일 세대원이냐 아니냐에 따라 대항력 발생 여부가 달라집니다.

2.1 미성년자인 자녀가 전입

자녀가 미성년이면 점유와 전입신고를 마치면 대항력이 생깁니다. 확정일자도 유효합니다.

2.2 성년이고 동일 세대원 자녀가 전입

자녀가 성년이어도 동일 세대원이면 미성년자와 같은 절차를 밟으면 대항력도 생기고 확정일자의 효력도 발생합니다.

 

대항력을 인정받으려면 자녀가 점유와 전입 신고를 마치고 확정일자를 받았다면 그 요건을 계약기간 내내 유지하고 었어야 주택 임대차 보호법의 보호를 받아 주택임대차 보증금을 지킬 수 있습니다.

2.3 성년이고 독립 세대원 자녀 전입

자녀가 성년인데 독립 세대원이면 독립 생계원이고 독자적 결정으로 경제 활동도 하므로 점유 보조자로 볼 수 없어 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 성년인 자녀만 전입신고 등을 갖추었다고 해서 대항력과 우선 변제권이 생기지 않습니다.

 

3. 자녀 명의 임대차 후 부모 전입 시 대항력

자녀 명의로 임대차 계약을 한 주택에 그 부모가 살면서 전입 신고를 하였다면 대항력이 발생하기 어렵습니다. 부모가 자녀에게 가사상 지시를 받는 관계라고 보기 어려워 점유 보조자가 될 수 없습니다. 부모 자식 간에 전대차 등 계약 관계도 없으므로 간접 점유도 될 수 없습니다. 점유하지 않고 있기 때문에 대항력의 기본을 갖추지 못한 형태입니다.

 

4. 기타

사실혼 관계에 있는 사람도 점유 보조자가 될 수 있습니다. 경매 물건 권리 분석할 때 외관만 보아서 전입이 없는 걸로 판단하기 쉬운 경우이므로 주의 깊게 살펴보아야 할 문제입니다.

 

가족 전체가 전입 신고를 하며 살다가 가장만 어떤 사정으로 인하여 주민등록을 옮겼더라도 그 대항력은 유지가 됩니다. 또는 가족 일부만 전입 신고를 하였더라도 대항력이 발생합니다. 임차인의 주민등록이 없었다고 전입이 없었다고 섣불리 판단하시면 경매 물건 권리분석에서 낭패를 보게 될 수도 있습니다.

 

5. 마무리

부모 명의로 임대차 계약을 하고 미성년 자녀만 전입 신고를 마치고 점유하고 있다면 대항력이 발생합니다. 자녀가 성인이고 동일 세대원일 경우도 대항력이 발생하나 성인이면서 독립세대를 구성하고 있다면 대항력이 발생하지 않는다고 정리하면 되겠습니다.