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예전보다는 주택 임대차 보증금을 떼이는 임차인의 숫자가 줄어들었지만 아직도 그런 사례가 종종 발생합니다. 아예 임차인을 속이려고 드는 경우도 있지만 임차인의 사소한 실수로 전재산 같은 주택 임대차 보증금을 보호받지 못하는 안타까운 일들이 일어납니다. 오늘은 주택 임대차 보증금을 떼이는 일을 막기 위해 임차인이 꼭 지켜야 할 전입 신고와 확정일자, 그 외 사항 등에 대하여 알아보겠습니다.
1. 전입신고와 확정일자
보증금을 떼이지 않으려면 가장 먼저 해야 할 일이 전입신고입니다. 전입신고가 없으면 대항력이 생기지 않아 아무런 보호를 받지 못합니다. 이사 가는 날 이삿짐 챙기는 것이 중요한 일이 아니고 전입신고가 가장 중요한 일입니다.
전입 신고일 자정부터 대항력이 생기는데 전입 신고를 하루 늦추는 동안 근저당이 설정되면 근저당보다 후순위가 되어 보증금을 온전히 보장받지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이사 당일 전입 신고는 보증금을 지키기 위한 최소한의 조건이자 기본입니다. 동사무소에 가지 않고도 정부 24에서 전입 신고가 가능합니다.
전입 신고를 하면서 확정일자도 잊지 말고 꼭 받아두셔야 합니다. 확정일자를 받아두면 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 인터넷 등기소에서도 가능합니다. 전입 신고를 동사무소에 가서 한다면 확정일자도 같이 받으면 되는데 계약서에 도장 하나 찍는 일이고 비용도 천 원이면 됩니다.
주택임대차 보증금을 지키는 가장 간단하면서도 기본적인 일은 전입 신고와 확정일자 받는 일입니다. 이걸 하면 보증금을 지킬 수 있게 해 주겠다고 주택임대차 보호법이 생겼습니다.
2. 주민등록 유지
전입 신고와 확정일자를 받았다면 이 상태를 유지하는 것이 또한 중요합니다. 만약 어떤 사정으로 주민등록을 단 하루라도 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 한다면 이전의 대항력은 사라지고 대항력 발생 기준일은 그날 자정입니다. 그 사이 근저당 설정이 되면 후순위가 되고 맙니다.
자녀들 학교 문제로 주소 이전을 하는 경우도 있는데 이런 점을 고려해 보고 결정하시기 바랍니다. 특히 집주인이 단 하루만 주소 이전을 요청하면 아주 위험한 상황으로 판단하시고 절대 응하시면 안 됩니다.
3. 임차권 등기명령제도 활용
임대차 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령제도를 이용하시면 됩니다. 보증금을 돌려받지 못해 새 집을 구하는데 어려움은 있겠지만 그래도 꼭 이사를 가야 할 경우에 필요한 제도입니다.
주인 동의 없이 임차인 단독으로 신청할 수 있으며 등기부에도 기재되는 사항입니다. 이렇게 임차권 등기가 이루어지면 주소를 이전하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다.
임차권 등기명령에 따른 임차권 등기가 있는 집에 다른 임차인이 들어와 전입 신고와 확정일자를 갖추면 새로 들어온 임차인은 그 임차권 등기가 사라지지 않는 한 소액임차인으로서 보호는 받지 못합니다. 확정일자 순서에 따라 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 권리만 있을 뿐입니다.
4. 임대보증금 보증보험 활용
임차권 등기명령 제도의 번거로움을 피하고 싶다면 임대보증금 보증보험 제도를 이용해 볼만 합니다. 등록 주택 임대사업자의 의무이기도 한 제도입니다.
임대보증금 보증보험에 가입하면 임대차 기간 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증보험회사가 임차인에게 보증금을 지급해 주기 때문에 임차권 등기명령제도를 이용해야 하는 번거로움을 겪지 않아도 됩니다.
건축법상 주택이면 대상이 되며 근린상가를 개조해서 임대를 하는 경우에는 대상이 되지 않습니다. 수도권 7억 이하, 수도권 외 지역 5억 이하 보증금이면 가입 가능합니다. 보증금이 서울의 경우 5천만 원 이하인 경우는 예외적으로 가입하지 않아도 됩니다.
가압류가 있거나 경매 진행 중인 물건, 주택 가격의 60% 이상 대출이 있으면 가입할 수 없습니다.
보증보험료는 집주인 75%, 임차인 25% 부담입니다.
5. 등기부 상 소유주와 계약
임대차 계약은 반드시 등기부상의 소유자와 하셔야 합니다. 배우자나 아들도 안됩니다. 만약 소유자를 대리하여 누군가와 계약을 하게 되면 반드시 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 통하여 대리권을 확인하시고 계약서를 작성하셔야 합니다. 송금도 소유자가 원하는 경우를 제외하고는 반드시 소유자 계좌로 하시는 게 안전합니다.
신탁된 물건의 임대차 계약은 신탁의 종류와 신탁원부를 확인해 보고 위탁자에게 임대차 체결 권한이 있는지 알아봐야 합니다. 신탁원부에 수탁자에게 처분권이 있으면 위탁자는 임대차 계약을 체결할 권리가 없습니다. 이런 경우 장기간 계약 관계가 지속되는 임대차의 특성상 보증금 돌려받을 때 문제가 발생할 수 있습니다. 처분 권한이 누구에게 있는지 신탁원부를 꼭 확인하셔야 합니다. 인터넷 발급이 안되므로 등기부 열람 후 신탁원부 번호를 확인하여 등기소에서 신청하시면 그 내용을 알 수 있습니다.
부부간 공유로 된 주택들이 많을 텐데 이 경우에도 한 사람 하고만 계약을 하시면 문제가 생길 수 있습니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다. 공유자가 있는 임대차 계약이 모든 공유자에게 유효하려면 지분의 과반수 이상의 동의가 있어야 됩니다.
부부가 반반 공유라면 한 사람 하고만 계약서를 작성하게 되면 과반수 지분에 미달하므로 주택 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없고 동의하지 않은 지분권자에게는 그 권리를 주장할 수도 없습니다. 주택이 경매에 들어가게 되면 계약 체결 당사자의 지분에 대해서만 변제 청구가 가능합니다.
오늘은 주택 임대차 보증금을 떼이지 않으려면 기본적으로 지켜야 할 사항들에 대하여 알아보았습니다.