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민법 제245조는 '20년 간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'라고 규정하고 있습니다. 부동산 점유취득시효의 요건입니다. 오늘은 이 부동산 점유취득시효의 요건에 대하여 각 요건 별로 자세히 알아보도록 하겠습니다.
●20년 간
'20년 간' 점유를 계산할 때 점유 개시 시점을 기산점이라 합니다. 원칙적으로 점유자가 기산점을 마음대로 선택하는 것은 불가능합니다. 예외적으로 점유하는 동안 부동산 소유자 변동 없이 동일하다면 점유자가 점유취득시효를 주장하는 날부터 역산하는 방식으로 기산점을 임의로 선택하는 것은 가능합니다.
●소유의 의사
'소유의 의사'로 점유하는 것을 자주점유라 합니다. 그 반대의 경우를 타주 점유라 합니다. 자주점유는 점유자의 마음속에 있는 의사에 따라 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관련된 모든 사정에 따라 외형적, 객관적으로 결정되어야 한다는 판례가 있습니다.(2017다 360)
현실에서도 자주점유냐 타주 점유냐를 두고 분쟁이 많이 일어납니다. 따라서 그 부동산을 돈을 주고 샀다든가, 증여 교환 등의 행위가 있었다면 자주점유는 인정될 것입니다. 이런 행위가 있은 후에 어떠한 사정으로 소유권 이전등기를 경료하지 못하였지만 20년 간 평온, 공연하게 점유한 상황이라면 그 '소유의 의사'는 인정될 것입니다.
또한 매매 계약 후 소유권 이전등기를 하였는데 나중에 알고 보니 소유권 이전등기를 하여준 이전 소유자의 권리가 원인무효라면 그 뒤에 이루어진 소유권 등기도 무효가 되지만 이런 경우에도 '소유의 의사'는 인정되므로 20년 간 평온, 공연하게 점유하였다면 점유취득시효 완성을 주장하여 소유권을 취득할 수 있을 것입니다.
반면에 토지 임차인이나 관리인 등의 점유는 애초 자신이 소유자라고 믿을 만한 행위가 없었기 때문에 타주 점유가 되어 아무리 오래 점유해도 시효취득을 할 수 없습니다.
점유는 자주점유로 추정되므로 점유자는 자신의 점유가 자주점유임을 입증할 책임이 없고 타주 점유임을 주장하는 자에게 그 입증 책임이 있습니다. 점유자가 스스로 매매나 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장하다가 그것이 인정되지 않더라도 그 사유만으로는 자주점유의 추정이 깨어지지는 않습니다.
●평온, 공연
'평온'이라 함은 폭력적으로 상대를 밀고 들어가서 이루어진 점유가 아닌 것을 의미합니다. '공연'이라 함은 남몰래 점유하는 것이 아님을 의미합니다. 실무에서는 특별한 사정이 없는 한 대부분 평온, 공연한 점유로 인정됩니다.
●점유취득시효의 대상이 아닌 부동산
국유재산은 행정재산과 일반재산으로 분류되는데 국유재산 중 행정재산은 점유취득시효의 대상이 되지 않습니다. 일반재산은 점유취득시효의 대상이 되며 과거 '잡종재산'으로 불리던 것이 일반재산이 되었습니다. 일반재산을 시효 취득하기 위해선 점유기간 내 계속 일반재산이어야 하며 중간에 행정재산이 된 기간이 있었다면 시효 취득할 수 없습니다.
관공서 부지, 국립공원, 명승고적지, 천연기념물 보호구역, 하천, 도로 등이 대표적인 행정재산입니다.
일제 당시 일본 회사나 일본인이 소유했던 재산은 귀속재산으로 국유재산이 됩니다. 이에 대한 점유는 자주점유로 인정되지 않기 때문에 시효취득의 대상이 아닙니다.
남북 분단으로 토지소유자가 월북하여 아무도 경작하지 않는 토지를 주인이 아닌 사람이 주인 없는 토지라 하여 점유하여 경작하는 경우는 무단 점유가 되어 점유취득시효를 인정받을 수 없습니다. 이러한 토지의 점유를 자식에게 상속한 경우에도 무단 점유의 연속으로 보아 자주 점유로 인정하지 않습니다.
남의 토지를 무단 점유한 경우 '소유의 의사'로 점유한 것으로 인정받을 수 없기 때문에 아무리 오랜 기간 점유를 해도 소유권을 취득하지 못합니다. 월북자의 토지를 시효 취득하기 위해선 원래의 토지소유자나 그의 가까운 친척 등으로부터 매수나 증여받은 사실 등을 입증하여 점유자의 점유가 자주점유라는 점을 입증하지 못하면 현행법상 그 토지를 시효 취득할 수 있는 길은 없어 보입니다.
자기 소유로 등기된 토지는 시효취득의 대상이 될 수 없다는 것이 대법원의 판례입니다. 점유취득시효에 의한 취득은 원시취득이므로 점유취득시효가 완성되기 전에 설정된 등기부상의 제한물권이나 가압류 등은 말소되는 것이 원칙입니다. 자기 소유로 등기된 부동산에 취득시효를 인정하게 되면 제한물권이나 가압류 등을 말소하는데 악용될 수 있다고 판단한 것입니다.
오늘은 부동산 점유취득시효의 요건에 대하여 살펴보았습니다.