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부동산 경매의 종류는 임의 경매와 강제 경매로 나눌 수 있습니다. 이외 형식적 경매가 있습니다. 미세한 차이가 있지만 입찰에 참여하려는 사람 입장에서는 경매 종류에 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 오늘은 임의 경매와 강제 경매, 형식적 경매의 정의, 말소기준 권리, 배당 순위에 대하여 알아보겠습니다.
1. 법원 경매의 종류
1-1. 임의경매
담보권(근저당권) 실행을 위한 경매입니다. 예를 들어 은행에 돈을 빌리면서 그 담보로 부동산에다 근저당권을 설정해 주었는데 그 후 채무자가 돈을 갚지 못하면 그 빌려준 돈을 받기 위해 근저당권에 기해 진행하는 경매를 말합니다.
1-2. 강제경매
채권자의 채권을 실행하기 위한 경매입니다. 예를 들어 담보 없이 돈을 빌려간 A가 돈을 갚지 않자 돈을 빌려 준 B가 A 소유의 부동산에 가압류를 하고 확정 판결을 받아 집행권원(판결, 확정된 지급 명령, 조정조서, 공정증서 등)을 확보하여 가압류한 A 소유의 부동산을 경매에 붙이는 경우가 대표적인 사례입니다.
1-3. 형식적 경매
기타 법률 등에 규정된 경매입니다. 채권자의 채권보전을 위한 경매가 아니라 공유물 분할을 위한 경매, 청산 경매, 유치권에 기한 경매 등이 있으며 임의경매의 진행방식을 준용합니다.
2. 말소 또는 인수되는 권리
2-1. 말소되는 권리
압류, 가압류, 저당권(근저당권), 경매개시 결정 등기가 최선순위이면 유치권을 제외하고는 무조건 모두 말소됩니다. 유치권은 유치권 실행을 위한 경매로 유치금으로 환가 하는 경매가 아닌 이상 무조건 인수됩니다.
2-2. 인수되는 권리
지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 임차권이 최선순위이면 경매로 말소되지 않고 낙찰자가 인수하여야 합니다. 임차권이나 전세권이 최선순위이고 배당 요구를 하여 전부 배당받게 되면 인수하지 않아도 됩니다.
가등기가 최선순위일 경우 담보가등기는 말소되는 것이 원칙이고, 소유권 이전 가등기는 인수되는 것이 원칙입니다. 가등기의 특성상 담보가등기인지 소유권 이전 가등기인지 확인이 쉽지 않으므로 일단 인수를 원칙으로 경매를 진행하고 있습니다. 진정한 가등기 담보라면 소송 등으로 말소할 수 있습니다.
지상권 중 고압선이나 지하철 등이 지나기 위해 설정된 지상권은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않습니다.
3. 배당 순위
배당은 당연히 배당받는 채권자가 아니면 배당요구 종기 내에 배당요구를 해야 합니다. 경매 개시 결정 등기 이전의 저당권자, 압류(가압류)권자, 임차권 등기권자는 배당 요구하지 않아도 당연히 배당됩니다.
등기부 상 기재가 없는 임차인이나 임금채권자, 경매 개시 결정 등기 후의 이해관계인은 반드시 배당요구 종기 안에 배당요구를 해야 배당 대상이 됩니다.
만약 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 못하였다 하더라도 포기하지 마시고 경매 법원에 배당 요구 종기일을 변경하여 줄 것을 요청해 볼 필요가 있습니다. 경매 진행도 사람이 하는 일이라 딱한 사정을 고려하여 배당 요구 종기일을 변경해 주는 경우도 있습니다. 특히 임차 보증금 관련해서는 인간적 측면을 고려해서인지 받아들여지는 경우가 더 많습니다.
배당순위
●집행비용
●필요비와 유익비, 지료 등
●일정 금액 이하의 우선변제금액의 임차보증금 중 일정액/최종 임금 3개월분 및 최종 3년 퇴직금
●당해세(상속세, 증여세, 재산세 등)
●법정 기일이 앞선 조세, 공과금(4대 보험과 국민연금)
●저당권 등 우선변제권이 있는 채권
●법정기일이 우선변제권보다 느린 조세, 공과금
●임금채권
●일반 채권자(판결 등 일반 배당 요구권자)
위의 순서대로 배당순위가 결정됩니다. 배당 절차에서 채권액만큼 배당받지 못한 우선변제권이 있는 채권(근저당권자 등)의 채권액은 소멸하는 것이 아니라 우선변제권이 없는 일반 채권으로 바뀌게 됩니다. 그 일반 채권으로 채무자의 다른 재산(다른 부동산, 동산 등)에 가압류 등을 진행할 수도 있습니다.
오늘은 부동산 경매의 종류와 말소되는 권리, 인수되는 권리, 배당 순위에 대하여 알아보았습니다.