티스토리 뷰
임야의 경사도와 고도(표고)는 토지 가치 평가 3대 요소 중 하나라고 생각합니다. 개발행위허가에서도 아주 중요합니다. 경사도 25도 이상이면 원칙적으로 개발행위허가를 받을 수 없습니다. 용도지역과 도로의 중요성은 많이 알고 있지만 경사도와 고도는 그 중요성이 덜 알려진 것 같습니다. 오늘은 임야 경사도와 고도(표고)의 중요성, 임야 보전 트렌드, 경사도 확인 방법에 대한 이야기입니다.
●경사도의 중요성
토지 가치 평가에서 그 토지의 경사도는 매우 중요한 부분입니다. 산지관리법에는 경사도 25도 이상이면 개발행위허가를 내주지 않게 돼 있습니다. 25도 이상의 땅에서는 집 한 채도 못 짓는다는 말입니다. 공익 목적으로 필요하다고 지자체장이 판단한 시설 건축물은 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준 경사도 이상이어도 허가가 가능합니다만 개별 개발행위 허가에는 경사도가 중요합니다. 토지를 매입하려 할 때 반드시 그 토지의 경사도를 확인해 보셔야 합니다.
경사도 기준은 각 지자체 별로 다릅니다. 지자체 조례를 확인해 보시면 그 기준을 알 수 있습니다. 그 기준도 자주 바뀌는 편입니다. 난개발 방지와 임야를 보전하려는 트렌드에 맞추어 대부분의 지자체는 경사도 기준을 강화시켜 놓았습니다. 고도(표고) 제한을 두는 지자체도 있습니다. 일정 높이 이상에 있는 임야는 전용 허가에 제한을 두고 있습니다. 역시 조례를 확인해 봐야 합니다. 투자 지역은 잘 선택하였지만 경사도와 고도(표고) 확인을 하지 않아 실패하는 사례가 너무도 많습니다.
임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어지는데 경사도 25도 이상이면 거의 보전산지로 지정됩니다. 경사도만 확인하면 그 임야의 가치를 판단할 수 있습니다.
전용하려는 산지의 면적이 660㎡ 미만일 경우는 경사도를 따지지 않습니다. 평균 경사도가 25도 이하여도 경사도 25도 이상인 구역이 40% 이하여야 산지전용허가가 가능(전용하려는 산지를 면적 100㎡의 지역으로 분할하여 각 지역의 경사도를 측정하는 경우)합니다. 이 규정은 스키 장 시설을 설치하는 경우에는 적용되지 않습니다. 스키장 시설을 설치할 때는 경사도 기준은 35도 이하입니다.
●임야 보전 트렌드
환경 보전 및 탄소배출권과 관련하여 임야의 중요성이 더해지면서 임야 전용이 아주 까다로워졌습니다. 임야는 될 수 있는 대로 보존하는 것이 기본 정책 방침입니다. 신도시 조성 등 대규모 개발도 임야보다는 농지를 전용하여 이루어집니다. 임야 보상비가 농지보다 싸도 토목 공사 등 개발 비용이 더 들어가는 것도 한 요인일 수 있습니다. 경사도 높은 임야를 사 두고 대규모 개발지에 포함되기를 기대하기도 어려운 상황입니다.
이처럼 임야는 보전하려는 정책 트렌드 때문에 대규모 개발이 점점 더 힘들어지고 있습니다. 그러므로 임야는 개별적인 요인이 투자 성공 여부에 강하게 작용됩니다. 같은 필지 내에서도 전용 가능한 부분과 불가한 부분으로 나누어지기 때문에 임야에 투자하실 때는 경사도와 고도(표고), 입목 축척도, 용도지역, 도로 등 더욱 꼼꼼히 체크해 보셔야 합니다.
●경사도 확인 방법
경사도 확인은 '국토환경성 평가지도'를 이용하시면 아주 상세한 정보를 확인할 수 있습니다. 많이 이용하는 '임업 정보 다드림'에서는 평균경사도만 확인할 수 있어 부분별 경사도와 경사도별 면적을 확인할 수 없습니다. 대신 적정 재배 품목 등 산림경영정보는 더 상세히 나와 있습니다.
평균 경사도가 25도 이상이어도 일정 부분 25도 이하인 경우가 있고 그 반대인 경우도 있습니다. 평균 경사도만으로는 이런 정보를 파악할 수 없습니다. '국토환경성 평가지도'에서는 부분별 경사도와 경사도별 면적이 나와 있어 개발 가능한 면적과 위치를 확인할 수 있습니다.
고도 확인도 경사도 정보와 같은 방식으로 나와 있기 때문에 상세한 정보를 확인할 수 있습니다. 이외 임야에 관한 상세한 정보들이 있습니다. 평균 경사도를 확인할 때는 '임업 정보 다드림'을 이용하고 부분별 경사도와 면적을 확인하려면 '국토환경성 평가지도'를 이용하시면 더 편리합니다.
이번 포스팅에서는 임야 경사도의 중요성과 경사도 확인 방법 등에 대하여 기본적 것들만 상식선에서 알아보았습니다. 더욱 자세한 내용은 전문가의 도움이 필요할 것 같습니다. 참고하셔서 실패하는 투자는 하지 말았으면 좋겠습니다.