유치권 행사와 '타인소유 부동산' 여부에 대한 판례

유치권 행사 대상은 타인 소유 부동산이나 물건입니다. 보통 '유치권 행사중'이라는 현수막을 내걸고 점유를 표시하는 방식으로 행사합니다. 유치권 경매 물건 중 유치권 성립 요건을 갖추었는지 판단할 때 그 물건이 '타인 소유 부동산'인지 여부가 가장 중요한 문제입니다. 오늘은 유치권 성립 요건 중 가장 기본인 '타인 소유 부동산'에 대한 법원의 판례를 알아보겠습니다.

 

●건축업자가 자기 재료와 노력으로 건축

 

건축공사 수급인(건축업자)이 자기의 재료와 노력으로 건물을 건축한 때에는 특별한 의사표시가 없는 한 건축주(도급인)가 공사대금(도급대금)을 지급하고 건물의 인도를 받을 때까지 그 소유권은 건축업자(수급인)에게 있으므로 건축업자(수급인)는 공사대금을 원인으로 건축주(도급인)에게 유치권을 행사할 수 없습니다.

 

그러나 도급계약에 있어서 수급인(공사업자)이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하였더라도 도급인과 수급인 사이에 건축허가 명의를 도급인으로 하고 건물의 소유권 보존등기도 도급인 명의로 하기로 합의한 것으로 보일 때에는 그 건물은 원시적으로 도급인에게 귀속됩니다. 유치권 행사가 가능합니다.

(대법원 91다 14116, 97다 8601)

 

건축공사를 하게 되면 당연히 도급인 명의로 건축허가를 받게 되고 소유권 보존 등기도 도급인 명의로 하기로 약정하므로 신축 건물의 경우 대부분 도급인이 소유권을 원시취득하는 경우에 해당됩니다.

 

●가등기 부동산에 필요비 지출 후 본등기 경료

 

가등기가 경료된 부동산에 대한 소유권을 '갑'이 이전받아 보유하면서 이 부동산에 필요비 또는 유익비를 지출하였습니다. 이후 가등기에 기한 본등기가 '을' 명의로 완료되어 '갑' 명의의 소유권 이전등기는 말소가 되었습니다. 이런 경우 필요비 또는 유익비를 투하한 '갑'은 '을'을 상대로 유치권을 주장할 수 있을까요?

 

이에 대하여 대법원은 '타인의 물건에 대하여 '갑'이 그 점유기간 내에 비용을 투하한 것으로 봄이 상당하다'라고 보았습니다. 따라서 '갑'은 '을'은 물론, '을'로부터 그 부동산을 매수받은 특별 승계인 '병'에게도 유치권을 행사할 수 있습니다. (대법원 76다 2079)

 

●공사대금의 대물변제로 소유권 이전받은 경우

 

공사대금을 원인으로 모텔 건물을 유치하던 중 공사 완료 후 잔대금 채권에 대한 대물변제로 그 모텔의 소유권을 이전받았다면 이미 그 모텔의 소유권은 유치권을 주장하는 공사업자 자신에게 있으므로 그 점유는 타인 소유 부동산에 대한 점유라 볼 수 없어 유치권은 성립하지 않습니다. (부산고법 2006나 11180) 혼동으로 유치권이 소멸되었다고도 할 수 있습니다.

 

●공사 중단 시점에 건물 형태 갖추고 이후 공사 완공

 

건축주의 사정으로 공사가 중단된 건물을 인도받아 나머지 공정을 완성하였다 하더라도 공사가 중단된 시점에 사회통념적으로 기둥, 지붕, 벽 등의 형태가 완성되어 사회 통념적으로 독립된 건물로 볼 수 있는 상태였다면 원래의 건축자가 그 건물의 소유권을 원시취득하게 됩니다. 또는 공정의 50%가 진행된 후 중단된 건물을 제삼자가 완공한 경우도 마찬가지입니다. 이런 경우 나머지 공사를 완공한 건축업자는 원래의 건축주를 상대로 유치권 행사가 가능합니다. (대법원 93다 1527,1534, 96다 54867)

 

●미완공 건물 소유자와 매수 합의 후 공사 완공

 

기초공사, 벽체 공사, 옥상 스라브 공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 그 건물을 매수하기로 합의하고 나머지 공사를 완공한 경우 이 공사업자는 완공에 들어간 비용을 지급받을 때까지 위 건물의 제삼취득자를 상대로 유치권을 행사할 수 있습니다. 위 건물을 매수하기로 합의만 하였을 뿐 아직 소유권 이전등기가 되지 않았으므로 공사 완공 업자의 입장에서는 여전히 타인 소유의 건물에 해당한다고 봅니다. (대법원 66다 2111)

 

●혼동

 

동일한 물건에 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 경우를 제외하고는 다른 물권은 혼동으로 소멸합니다.(민법 제191조 제1항) 따라서 유치권자가 대상 부동산에 대한 소유권을 취득하면 유치권은 원칙적으로 소멸합니다.

 

식당 공사를 해 주고 공사대금을 받지 못하여 유치권을 행사하던 도중 소유권을 취득하였다면 유치권이 존재하였더라도 이 유치권은 혼동으로 인하여 소멸합니다.(서울고법 2006나 78956)

 

만약 위 건물을 공사업자가 대물변제를 받아 소유권자가 되었는데 이 건물에 근저당권이 설정되어 있다면 공사업자의 유치권은 소멸하지 않습니다. 공사업자의 유치권이 혼동으로 소멸한다면 근저당권자에게 부당하게 이득을 주는 반면 공사업자에게는 유치권자로서 누리는 이익을 부당하게 침해하는 결과가 되기 때문입니다. (부산지법 2009나 23426)

 

오늘은 유치권 행사와 관련된 '타인 소유 부동산' 여부에 대한 판례들을 살펴보았습니다.