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토지 투자를 위하여 가치 평가를 할 때 가장 중요한 일은 그 토지의 용도지역이 무엇인지 확인해 보는 것입니다. 용도지역은 건축허가의 기준이라고 말할 수 있습니다. 용도지역에 따라 건축 가능한 건축물의 종류와 건축할 수 있는 면적이 정해집니다. 용도지역의 종류, 세분화된 용도지역 내역과 개념, 용도지역별 건폐율 등을 알아보겠습니다.
◎용도지역이란
◎용도지역 종류
◎용도지역 세분화
◎용도지역별 건축물
1. 용도지역이란
건축허가의 기준이라고 말할 수 있습니다. 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 용도지역에 따라 결정됩니다. 용도지역에 따라 아파트를 지을 수 있는 땅, 집 하나도 짓지 못하는 땅으로 운명이 갈립니다. 용도지역이 무엇이냐에 따라 토지의 가치가 거의 결정됩니다. 토지 가치 평가에서 가장 중요한 부분입니다.
용도지역은 서로 중복되지 않게 도시군 관리계획으로 결정합니다.
2. 용도지역 종류
대한민국의 모든 땅은 두 부류로 나눌 수 있습니다. 도시지역과 비도시지역으로 분류할 수 있습니다. 비도시지역을 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류해 놓았습니다. 그래서 법률상 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이 4가지로 크게 나누어져 있습니다.
도시지역은 도시화가 된 지역과 그 인근 지역에 지정되고 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역은 비도시지역에 지정됩니다.
관리지역에선 농지나 산지의 전용이 가능해서 외지인이 규정에 맞춰 집이나 공장 등을 지을 수도 있으며, 농림지역과 자연환경보전지역에선 보전이 우선이어서 전용이 상당히 까다롭습니다. 외지인이 집 한 채 짓기도 어려운 곳입니다.
3. 용도지역 세분화
4가지 용도지역 중 도시지역과 관리지역은 세분화되어 있습니다. 관리지역은 다시 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어집니다.
이중 계획관리지역이 가장 높게 평가받습니다. 건축 가능한 건축물의 종류와 건축 가능 면적을 비교해 보면 알 수 있습니다.
계획관리지역은 공장 건축도 가능하고 건폐율이 40%, 용적률이 100%입니다. 생산관리지역과 보전관리지역은 건폐율 20%, 용적률 80%가 원칙입니다. 용적률을 더 강화 적용하는 지자체도 있습니다. 건축 가능한 건축물도 계획관리지역보다 아주 제한적입니다. 계획관리지역 땅이 비쌀 수밖에 없습니다.
3-1. 계획관리지역
도시지역으로 편입 예상, 제한적 이용 개발. 건폐율 40% 용적률 100%
3-2. 생산관리지역
농업 생산 등을 위한 관리 필요, 농림지역 지정 곤란 지역 20/80
3-3. 보전관리지역
생태계 보전 필요. 자연환경보전지역 지정 곤란 지역. 20/80
도시지역은 관리지역보다 세분화되어 있습니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 크게 나누어져 있습니다. 간단히 생각하면 주거지역은 주거생활 시설, 상업지역은 상업용 시설, 공업지역은 공업용 시설이 들어서게 용도지역을 지정해 놓았습니다.
녹지지역은 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 지정합니다. 각각의 용도지역은 더욱 세분화됩니다.
3-4. 주거지역
▶1종 전용 주거지역: 단독주택 중심 양호한 주거. 건폐율 50%, 용적률 100%
▶2종 전용 주거지역: 공동주택 중심 양호한 주거. 50/150
▶1종 일반주거지역:저층주택 중심 편리한 주거. 60/200
▶2종 일반주거지역: 중층 주택 중심 편리한 주거. 60/250
▶3종 일반주거지역:중고층 주택 중심 편리한 주거. 50/300
▶준주거지역:주거기능 위주, 일부 상업 및 업무 기능. 70/500
2종 일반주거지역부터 아파트 건축 가능, 전용 주거지역에선 일반음식점 불허, 준주거지역은 상업지역으로 종 상향될 가능성이 높습니다.
3-5. 상업지역
▶근린상업지역:근린지역에서의 일용품, 서비스 공급. 70/900
▶유통상업지역:도시 내 및 지역 간 유통기능. 80/1,100
▶일반 상업지역:일반적인 상업 및 업무기능. 80/1,300
▶중심 상업지역:도심, 부도심의 상업 및 업무기능 확충. 90/1,500
3-6. 공업지역
▶전용 공업지역:중화학공업, 공해 상공업 등. 70/300
▶일반공업지역:환경을 저해하지 않는 공업 배치. 70/350
▶준공업지역:경공업 그 밖의 공업, 주거기능 상업기능 및 업무기능 보완. 70/400
3-7. 녹지지역
▶보전녹지지역:도시의 녹지공간 보전. 20/80
▶생산녹지지역:농업적 생산을 위해 개발 유보. 20/100
▶자연녹지지역:도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급, 제한적 개발. 20/100
위와 같이 용도지역은 크게 4가지로 나뉘지만 더욱 세분화되어 있습니다. 복잡하게 보이지만 여러 번 보면 어렵지 않게 기억할 수 있습니다. 용도지역 별로 마련된 규제의 기준은 용도구역, 용도지구의 설정에 따라 달라질 수 있습니다.
도시지역으로 편입 예상 지역이 계획관리지역이고 장래 도시용지 공급 지역이 자연녹지지역입니다. 용도지역을 고려해 볼 때 토지 투자 시 자연녹지지역과 계획관리지역이 유망함을 알 수 있습니다.
오늘은 용도지역의 종류와 개념, 건폐율 등을 알아보았습니다.