부동산 경매로 낙찰 받은 토지 위에 있는 수목과 농작물의 소유권

부동산 경매로 낙찰받은 토지 위에 수목이나 농작물이 있는 경우 누구의 소유로 보아야 하는지 궁금합니다. 토지소유자가 심은 것도 있고 제삼자가 심은 경우도 있습니다. 이런 경우 민법의 원칙과 농작물과 수목의 권리가 누구에게 귀속되는지 알아보고 입목 등기와 명인방법, 경매의 종류에 따른 수목과 농작물의 소유권 귀속에 대해 살펴보겠습니다.

 

1. 민법의 대원칙

 

토지의 소유권을 취득하면 그 토지에 부합된 물건의 소유권도 함께 취득한다는 것이 민법의 대원칙입니다. 그러므로 부동산 경매로 낙찰받은 토지 위에 있는 수목과 농작물은 낙찰자의 것입니다. 토지 위의 수목, 농작물, 지하수, 온천수, 석재, 토사 등이 포함됩니다. 지하광물은 국가가 배타적 채굴 취득 허가권을 갖습니다.

 

제삼자가 그 토지 위에 유실수를 식재한 경우 그 수목과 과일은 토지소유자에게 귀속되고, 수목을 식재한 경작자가 과일을 따가면 절도죄가 성립합니다. 토지소유자는 수목을 소유하는 대신 수목 경작자에게 부당이득을 반환하여야 합니다.

 

단, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 토지에 대한 임차권을 가지고 식재한 수목, 입목 등기를 하거나 명인방법을 갖춘 수목은 토지소유자에게 귀속되는 것이 아닙니다.

 

2. 수목의 소유권

 

적법한 권원 없이 타인 토지에 유실수를 식재한 경우 그 수목과 과실은 토지소유자에게 귀속합니다. 수목을 식재한 경작자가 과일을 따가면 절도죄가 성립하고 토지소유자는 수목을 소유하는 대신 수목 경작자에게 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.

 

단, 토지에 대한 임차권이 있거나 입목 등기 또는 명인방법을 갖춘 수목은 토지소유권과는 다른 부동산으로 봅니다. 토지소유자에게 귀속되지 않습니다. 입목 등기를 하거나 명인방법을 갖춘 수목 식재자에게 소유권이 있습니다.

 

3. 농작물의 소유권

 

농작물은 예외입니다. 땅 주인이 아닌 사람이 적법한 권리 없이 타인의 소유 토지 위에 농작물을 경작하였다 하더라도 경작한 농작물의 소유권은 경작자에게 있으며 수확도 경작자만이 할 수 있습니다. 토지소유자가 경작자 동의 없이 농작물을 가져갔다면 절도죄가 성립합니다. 경작자는 토지소유자에게 토지사용료 상당의 부당이득금을 부담해야 할 의무가 있습니다.

 

4. 경매의 종류에 따른 소유권

 

제삼자가 아닌 토지 소유자가 농작물을 경작하였다면 경매의 종류에 따라 소유권 귀속이 달라집니다. 강제경매의 경우 매각 허가가 나올 당시 농작물이 수확기라면 기존 경작자인 토지 소유자의 소유가 됩니다. 수확기가 멀었다면 경매 매수자가 소유권을 취득합니다.

 

근저당권에 따른 임의 경매라면 수확기를 불문하고 경매 매수자의 소유가 됩니다. 근저당이 미치는 범위가 토지의 부속물이나 수취할 수 있는 과실까지 미치기 때문입니다.

 

5. 입목 등기와 명인방법

 

수목은 토지나 건물처럼 등기를 할 수 있습니다. 모든 수목이 대상입니다. 입목 등록 원부에 등재하고 그 내용을 입목 등기할 수 있습니다. 입목 등기는 토지대장이나 임야대장에도 입목 등기가 되었음을 표기해 둡니다.

 

입목 등기법이 제정되기 전에는 명인방법을 많이 사용하였습니다. 수목의 소유권을 표시하기 위해 울타리를 두르거나 나무, 과수 등에 소유자 등을 표시한 푯말을 걸어두는 방식입니다. 소유권을 명시하는 방법이었는데 지금도 명인방법은 인정이 되고 있습니다.

 

6. 마무리

 

부동산 경매로 낙찰받은 토지 위의 수목과 부합물, 종물 등은 원칙적으로 모두 낙찰자의 것입니다. 예외적으로 타인이 경작한 농작물은 경작자의 것입니다. 토지에 대한 임차권이 있거나 입목 등기 또는 명인방법을 갖춘 수목은 수목 식재자에게 소유권이 있습니다.

 

농작물의 소유권과 입목 등기나 명인방법을 갖춘 수목의 소유권을 경작자에게 인정하여 토지소유권에 제한을 가하는 것에 대하여 논란이 많은 현실인데 법률이 이런 기류에 맞추어 변할지 지켜볼 일입니다.