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지난 포스팅에서 경매로 낙찰받은 땅에 건축허가가 살아 있을 경우의 문제와 처리 방법을 알아보았습니다. 경매뿐만이 아니라 일반 매매에서도 건물이 없는 빈 땅(나대지)을 매입하려면 기존의 건축허가가 문제를 일으킬 수 있습니다. 토지 투자 요령으로 빈 땅을 매입하려 할 때 주의해야 할 점을 알아보고 건축허가가 난 토지라면 그 승계 방법 등을 알아보겠습니다.
◎ 빈 땅(나대지) 매입 시 체크 사항
어떠한 행위 흔적도 없이 깨끗하게 토지만 있는 상황이어도 확인해봐야 할 사항들이 있습니다. 지목이 대지인 경우 더욱 그렇습니다.
1. 각종 인허가 존재 여부
빈 땅에 행위 흔적 없이 말끔히 토지만 있다고 아무런 행위가 없었다고 섣불리 판단하면 문제가 생길 수 있습니다. 건축허가나 개발행위허가가 나 있는 경우가 있습니다. 허가만 받아두고 착공에 이르지 않으면 아무런 흔적 없는 빈 땅으로 그대로 남아 있습니다. 소유권과 허가권은 별개입니다. 토지소유권이 넘어갔다고 허가도 당연히 그대로 승계되는 것은 아니기 때문에 반드시 각종 인허가 존재 여부를 알아보고 매입 결정을 하셔야 합니다.
인허가 존재 여부를 알아볼 때 토지소유자의 말만 듣고 판단하면 곤란을 겪을 수 있습니다. 만약 전 소유자가 건축허가를 받고 토지를 보유하고 있다가 현 토지소유자에게 팔았는데, 현 토지소유자는 인허가가 있는지 전 소유자에게 물어보지도 않고 확인도 않아 그러한 사실을 모르고 있었다면 당연히 건축허가가 없는 걸로 알고 있을 수밖에 없습니다. 특히 현 토지소유자의 보유 기간이 짧은 경우는 그럴 가능성이 더욱 높습니다.
경매 초보 시절 공장허가가 있는 토지를 아무런 개념 없이 싸다고 낙찰받은 사례를 앞 포스팅에서 밝혔습니다. 낙찰받고 토지를 보유하고 있을 때 그 땅에 공장허가가 있을 거라고는 상상도 하지 않았습니다. 경락잔금 대출도 수월하게 받았습니다. 이처럼 내 땅에 인허가가 있는지, 그럴 가능성이 있다는 것조차 모르고 있는 토지소유자들이 있습니다. 그러므로 현 토지소유자의 말만 믿고 판단하지 마시고 반드시 허가관청에 문의해 보셔야 합니다.
전화 한 통이면 웬만한 인허가 존재 여부는 알 수 있습니다. 건축 허가가 있다면 건축 설계를 한 건축사사무소를 알아보고(사무소 명칭과 전화번호 정도는 담당자가 알려 줌) 자세한 내용을 알아볼 수 있습니다. 건축허가뿐만 아니라 개발행위허가민원과, 농정과, 공원녹지과 등에도 전화로 문의해 확인해 보는 것이 좋습니다.
2. 건축물대장 존재 여부
빈 땅을 매입하려 할 때는 건축물대장이 있는지 반드시 확인해 봐야 합니다. 지상에 아무런 건물이 없어도 말소되지 않고 남아 있는 건축물대장이 있는 경우가 있습니다. 시골로 갈수록 이런 사례는 아직도 많이 있습니다. 건축물대장이 있으면 여러 가지 곤란한 문제가 생길 수 있습니다.
건축물대장과 현존하는 건물이 일치하는지도 확인해 봐야 합니다. 건축물대장과 일치하는 기존 건물에 가추 등을 달아낸 경우도 있지만 건축물대장과는 전혀 다른 엉뚱한 건축물대장과 건물 등기부가 있는 경우도 있습니다. 두 개의 건축물대장이 있는 경우도 보았습니다. 철거된 건물의 건축물대장이 그대로 살아 있는 경우입니다. 따라서 건축물이 있는 땅을 매입하려 할 때도 건축물대장과 현황이 일치하는지를 꼭 알아봐야 합니다.
건축물대장을 말소하려면 건축물대장상 소유자의 동의를 얻어야 합니다. 물론 동의 없이 말소할 수 있는 길은 있지만 말소하는데 시간이 걸려 그 시간만큼 손해를 보게 됩니다. 존재하지 않는 건축물의 건축물대장이 남아 있으면 은행 대출 신청 시 건축물대장을 말소하고 오라고 합니다. 대부분 매입할 부동산을 담보로 대출을 일으켜 중도금, 잔금을 치르는 현실을 생각해 보면 심각한 문제임을 알 수 있습니다.
시간이 걸리더라도 건축물대장을 말소할 수 있는 경우라면 그래도 다행이지만 건축물대장의 기재 내용과 전혀 다른 건축물이 있는 경우라면 아예 은행 대출이 어렵습니다. 그러므로 건축물대장을 확인하고 현존 건축물과 대장이 일치하는지 확인하는 일은 너무나 중요한 일입니다.
오늘은 빈 땅(나대지) 살 때 건축물대장이 있는지 반드시 확인해 보고 건축물대장이 있다면 건축물대장과 현황이 일치하는 꼭 확인해 보셔야 한다는 주제로 포스팅해 보았습니다. 감사합니다.