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1천만 원 이하의 소액 부동산 투자 틈새시장으로 소수의 사람들만이 참여하여 수익을 얻고 있는 부동산 지분 경매 공매에 관한 내용입니다. 공유 지분 경매 물건 발생 배경, 지분 경매의 기회와 단점, 공유자 우선매수권, 낙찰 후 지분 문제 처리 방식, 공유물 분할 청구 소송 등에 관하여 알아봅니다.
●개요
하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 상태를 '공유'라 하고, 그 각각의 몫을 '지분', 지분을 소유하고 있는 자를 '지분권자'라 합니다. 등기부에는 보통 지분권자 별로 '몇 분의 몇' 형식으로 기재되어 있고, 지분의 비율이 불분명하면 균등한 지분을 보유한 것으로 추정합니다. 전체 부동산이 아니라 일부 지분권자의 지분을 대상으로 진행되는 경매나 공매를 '공유 지분 경매', '공유 지분 공매'라고 합니다. 유사한 형태로는 '합유'가 있으나 '합유'는 공유 지분 경매에 등장하지 않으므로 여기서는 언급하지 않겠습니다.
이 공유 지분 경매 공매가 부동산 투자의 블루오션이 된 지 오래입니다. 반값 이하로 부동산을 취득할 수 있는 틈새시장입니다. 그렇지만 공유 지분 매수 후 사용 수익 처분하는 과정에서 제약이 따르게 되므로 입찰을 꺼리게 됩니다. 당연히 낙찰가가 떨어질 수밖에 없습니다. 그래서 공유 지분 경매 공매는 극소수 사람들만의 잔치가 되고 있는 것이 현실입니다. 오늘은 공유 지분 경매 공매 투자 성공으로 돈 벌기 위한 전반적인 사항에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
◎살펴볼 주요 사항들
●공유 지분 경매 물건 발생 배경
●공유 지분 경매 공매의 기회와 단점
●공유자 우선매수권
●낙찰 후 공유지분 문제 처리 방식
●공유물 분할 청구 소송
●기타
1. 공유 지분 경매 물건 발생 배경
공유 지분 경매 물건이 발생하는 배경은 다음 3가지로 크게 나눌 수 있겠습니다. 개인 의견입니다.
1-1. 자발적 공유 등기
부동산 매입 시 2인 이상이 매수자가 되어 지분만큼 등기하는 경우와 최근에 많이 이루어 지고 있는 부부 공동 등기, 만일의 사태에 대비한 의도적 공유 등기 등이 있습니다.
1-2. 분할 제한 규정을 피해 가기 위한 공유 등기
토지의 분할 최소면적 규정과 바둑판식 분할 제한 규정을 피해가기 위한 공유지분 등기로 최악의 공유 등기 형태가 될 수 있습니다. 주로 기획부동산에서 많이 이루어지는 공유 등기로 부동산 상식 부족으로 인해 일어나는 일이므로 자발적 공유 등기와 구분할 수 있습니다.
1-3. 상속에 의한 공유 등기
피상속인의 사망 후 상속인들 간의 상속지분에 따른 공유 등기, 채권자 대위권에 의한 공유 등기, 채권자 취소권(사해행위 취소권)에 의한 공유 등기 등이 발생할 수 있습니다. 공유 지분 경매 물건 중 다수가 채권자 대위권과 채권자 취소권 행사에 의해서 발생하고 있습니다. 2/5, 2/7, 2/9 등의 지분 형태로 경매나 공매에 나오는데 공유지분 경매 투자의 주요 타깃 물건들이 됩니다.
☞채권자 대위권:채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 자기의 이름으로 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리. 상속재산이 발생하였지만 상속등기를 하고 있지 않을 경우 행사 가능
☞채권자 취소권:채권자를 해함을 알고 행한 채무자의 법률행위에 대하여 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있는 채권자의 권리. 사해행위 취소권이라고도 함. 채무자의 상속지분을 상속재산 협의분할로 다른 상속인 명의로 등기하였을 경우 행사 가능. 법률행위가 있은 날로부터 5년 이내, 취소 원인을 안 날로부터 1년 이내 행사하여야 함.
2. 공유 지분 경매 공매의 기회와 단점
2-1. 기회
1. 경쟁이 덜하다. 사용 수익 처분의 제한이 있고 이로 인해 복잡하고 골치 아프다는 선입견 때문에 공유 지분 경매 물건에는 소수의 사람들만이 입찰하기에 경쟁률이 비교적 낮습니다.
2. 낮은 가격에 매입할 수 있다. 경쟁률이 낮기에 당연히 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회가 많습니다. 특히 토지의 경우 감정가의 절반으로 떨어지는 일은 보통이고 서너 차례 유찰되는 경우도 심심치 않게 일어나고 있습니다.
3. 환금성이 좋은 편이다. 낙찰 후 매각의 상대방은 다른 공유자인 경우가 대부분으로 매각 대상이 거의 정해져 있다고 보시면 됩니다. 그러기에 싸게 매입하면 다른 공유자와 협상을 통하여 빠른 시일 내에 매각할 수 있습니다. 잔금 납부 전에 매각 협상이 타결되는 경우도 있습니다. 협상 부분은 아래 기타 사항 설명란에서 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
4. 소액으로 부동산 투자가 가능하다. 공유 지분 경매는 부동산의 일정 지분만을 매입하는 것이기 때문에 큰돈 들이지 않고 부동산 투자가 가능합니다. 1,000 만 원 이하의 소액으로도 얼마든지 투자할 만한 물건을 고를 수가 있습니다. 특히 공매 시장은 공유 지분 물건이 널려 있는 상황이죠.
2-2. 단점
1. 경락잔금 대출이 어렵다. 공유 지분 경매 공매의 가장 큰 단점은 경락잔금 대출이 어렵다는 겁니다. 극소수의 저축은행에서 경락잔금을 취급하는 곳이 있으나 시중은행에서 대출은 어려우므로 높은 금리로 다른 방안을 찾아야 하는 단점이 있습니다.
2. 사용 수익 처분에 어려움이 있다. 공유자는 자기 지분을 자유로이 처분할 수 있으나 일반적으로 지분 매물은 잘 팔리지 않고 제값 받기가 힘든 현실입니다. 과반수 이상의 동의가 있어야 임대도 가능하므로 사용 수익에 어려움이 따릅니다.
3. 심리적 스트레스를 견뎌야 한다. 공유 지분 물건 낙찰 후 분할하거나 되팔아야 할 때 타공유자와의 지루한 협상 과정을 거쳐야 하고 때로는 소송까지 각오해야 하는 상황이 발생하는데 이러한 심리적 부담감을 극복해야 하는 어려움이 있습니다.
3. 공유자 우선매수권
공유 지분 경매 절차에서 공유자는 우선매수권이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사하게 되면 공들여 낙찰을 받아도 헛수고가 되기 때문에 일반인들이 입찰을 꺼리는 원인의 하나가 됩니다.
그러나 공유자 우선매수권이 기회로 작용되는 측면이 더 강합니다. 공유자 우선매수권을 모르는 공유자가 생각 이상으로 많고, 공유 지분 경매에 별다른 인식이 없는 타공유자들은 '이러한 소수 지분 물건을 누가 사겠는가?'라는 생각에 아주 싼 가격으로 매수하려는 심리가 발동하여 성급히 입찰에 참여하지 않습니다.
우선매수신고를 하였더라도 현장에 나타나지 않거나 입찰 보증금을 준비하지 않은 경우 등이 자주 발생합니다. 운 좋게도 공유자 우선매수를 신청한 물건을 낙찰받았다면 오히려 쉽게 되팔 수 있는 기회도 될 수 있으므로 공유자 우선매수권에 너무 신경 쓰지 말고 입찰에 참가해 보시기 바랍니다.
경매 기입등기 이후에 타지분을 매수한 공유자도 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 경매 나온 물건이 정말 마음에 들고 지분 비율이 높다면 타지분권자의 지분을 매수하여 공유자 우선매수권을 행사하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.
4. 낙찰 후 공유 지분 문제 처리 방식
공유 지분 물건을 낙찰받은 후 처리하는 방식은 1. 그대로 되팔기 2. 타지분권자에 되팔기 3. 타지분과 함께 팔기 4. 타공유자 지분 매입하기 5. 지분권자 간 합의로 공유물 분할하기 6. 공유물 분할 소송으로 해결하기 등의 방식을 생각해 볼 수 있겠습니다.
경매물건의 종류에 따라 해결 방식도 달라질 수 있는데 주거용 건물의 경우 타지분권자에게 되파는 방식으로 해결되는 경우가 많습니다. 지분이 적을수록 해결하기가 쉽습니다. 토지는 타지분권자에 되팔기가 주거용 건물보다 어렵습니다. 타지분권자도 당장 크게 아쉬울 게 없기 때문입니다.
대신 토지 공유 지분 물건은 아주 싸게, 공시지가 이하로도 매입할 수 있는 매력이 있습니다. 공시지가 이하로 매입하여 분할할 수 있으면 농지연금 등 여러 가지 활용 방안이 있습니다.
공유자 간 합의가 되지 않으면 공유물 분할 청구소송에 의해 현물 분할하거나 공유물 분할을 위한 경매를 거쳐 대금을 나누어 갖는 방식으로 해결해야 합니다. 소송 절차가 아주 어렵지는 않지만 소송 단계에 이르지 않고 협상으로 해결하는 것이 공유 지분 경매에서 가장 필요한 능력입니다.
5. 공유물 분할 청구 소송
공유 지분 경매 낙찰 후 타공유자와 접촉을 시도해보면 무응답이 대부분이며 오히려 공격적인 태도를 보이는 경우도 많습니다. 타공유자와 협상이 안 되면 공유물 분할 청구 소송으로 가야 합니다. 공유물 분할 청구 소송을 제기하면서 타지분권자의 지분에 가처분과 가압류도 가능하므로 타공유자를 협상에 임하게 압박하는 수단으로 활용할 수 있습니다. 조정 과정을 거치고 조정마저 안 되면 현물 분할이나 공유물 분할 경매를 통한 대금 분할 방식으로 판결을 받게 됩니다.
소송이라는 절차를 복잡하고 어렵다고만 생각하여 공유 지분 경매나 공매에 입찰하는 걸 꺼리데 되는데 한 번만 소송 절차를 경험하게 되면 새로운 경매 세상이 열리는 듯한 자신감을 얻게 되고 큰 부담감 없이 소송을 진행할 수 있게 됩니다.
성공적인 부동산 투자, 특히 경매 투자를 위해선 소송 능력은 필수이므로 너무 어렵게 생각하지 마시고 경험해 본 후 적극 활용해 보시기 바랍니다.
6. 기타
'협상'과 '소송' 능력은 공유 지분 경매 낙찰 후 빠른 협상 타결을 이끌어 내기 위해 활용해야 할 두 가지의 중요한 축입니다. 협상을 잘 이끌어내기 위해선 절대 상대를 자극하거나 자존심을 상하게 해서는 안 됩니다. '이런 걸 대체 뭐하러 낙찰받았느냐?'는 반응이 다수입니다. 꼬리가 몸통을 흔들 수 있다는 사실을 모르는 경우가 대부분이기 때문입니다. 답답하고 분통 터지는 상대를 만나더라도 우리의 목표는 빠른 협상을 통한 빠른 해결이라는 점을 명심하고 평정심을 유지해야 합니다.
협상과 소송 제기를 동시에 진행하라는 분들도 계시던데 제 경험으로는 소송 제기를 먼저 하게 되면 상대방의 기분을 상하게 하여 협상이 잘 진행되지 않는 경우가 많았습니다. 또한 소송 전 인간적으로 합의하기 위해 노력하였다는 것은 담당 판사에게도 좋은 이미지로 비칠 수 있기 때문에, 2~3 차례의 내용 증명과 의례적인 만남이라도 가진 후에 소송을 제기하는 것도 하나의 방법일 수 있습니다. 어느 것이 효율적일지 잘 판단해서 활용하시면 됩니다.
승소가 목적이 아니라 빠른 협상 타결이 목표임을 잊지 마시고, 협상을 유리하게 이끌기 위한 압박의 수단으로 소송을 활용한다는 생각으로 임하시면 될 것 같습니다.
오늘은 부동산 투자 시장의 블루오션, 공유 지분 경매 공매에 관한 전반적인 사항을 둘러보고 이를 통해서 돈 벌기 위한 실마리를 찾을 수 있을지도 모른다는 기대를 갖고 포스팅해 보았습니다. 좀 더 구체적인 내용으로 다시 글 올리겠습니다. 감사합니다.