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부동산 경매로 토지를 낙찰받았는데 그 토지 위에 타인 명의의 건축 허가가 살아 있는 경우가 있습니다. 토지소유권과 건축 허가권은 별개의 권리로 타인 명의의 건축 허가가 있다면 새로운 건축 허가 신청이 안됩니다. 이러한 경우 이미 있는 건축 허가를 취소시키든가, 기존의 건축 허가를 승계해야 하는데 어떻게 해결할 수 있을지 경우 별로 알아보고 초보의 무지함으로 경매 투자에 성공한 경험을 얘기해 보겠습니다.
1. 토지와 건축 중인 건물을 함께 낙찰
토지 위에 건축 중인 건물이 등기 가능할 정도로 공사가 진척되었다면 건물도 대위 보존 등기를 통해 함께 경매 신청을 할 수 있습니다.
경매 절차상의 확정된 매각 허가 결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 '권리관계 변경 사실을 증명 서류'에 해당한다는 대법원 판결이 있습니다. (2010두 2296 판결)
따라서 경매에서 토지와 건축 중인 건물을 낙찰받은 낙찰자가 매각 허가 결정서, 매각대금 완납 증명원 등을 갖추어 허가 관청(시청 건축과)에 건축주 명의변경 신고를 하면 허가권자, 즉 시청의 건축과에서는 변경을 해 줍니다. 비교적 쉽게 해결이 가능한 경우입니다.
2. 토지만 낙찰
건축 허가가 있는 토지를 토지만 낙찰받은 경우는 좀 복잡해질 가능성이 많습니다.
2-1. 건축허가 취소 규정
2017년 7월 17일 이전에는 '허가를 받고 1년 이내 공사에 착수하지 않거나, 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소하여야 한다.'라고 규정되어 있었습니다. 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위 안에서 공사의 착수 기간을 연장할 수 있었습니다.
2017년 7월 17일 건축법이 개정되면서 1년 규정이 2년으로 바뀌었고, 착공 신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 건축 허가를 취소하도록 되었습니다.
그러나 법률에 건축 허가 취소 규정이 있어도 '공사의 착수', '판단되는 경우' 등 모호한 점이 많아 다툼의 여지가 있고, 담당 공무원들도 시비에 휘말리길 꺼려하는지 직권취소를 하지 않으려는 경향이 있습니다. 직권취소를 기대하기가 쉽지 않은 현실입니다.
2-2. 허가권 승계
토지만 낙찰받았다고 기존 건축 허가권이 자동으로 승계되지는 않습니다. 따라서 기존 건축주와 합의하여 건축허가를 승계받거나 기존 건축주가 허가 철회를 하는 것이 건축 허가권 문제를 해결하는 가장 빠른 길입니다.
기존 건축주는 이미 마음이 상해 있는 상태이고 재정적으로도 아주 곤란한 지경일 것이므로 과도한 대가를 요구할 가능성이 높습니다. 합의로 해결하기가 쉽지 않은 현실입니다.
그렇지만 건축법이 개정되어 직권취소의 규정이 더 명확해진 사실을 기존 건축주도 알고 있을 것입니다. 직권 취소되면 한 푼도 건지지 못하고 건축 허가가 날아가는 것을 아는데 직권 취소되도록 방치하지는 않을 것입니다. 때문에 막무가내로 버티지는 못할 것입니다.
합의가 되지 않아 건축 허가 취소를 위한 행정소송을 가면 대법원 판결까지 최소한 1년 6개월은 걸리므로 엄청난 부담이 되는 점에 유의하셔야 합니다. 합의로 해결하는 것이 가장 빠르고 간단한 길임을 인식하시고 방법을 찾아보시기 바랍니다. 합의를 잘 받아내는 것도 투자 능력입니다.
3. 공사의 착수란?
법 규정은 허가 후 일정 기간 내 공사에 착수하지 못한 경우 건축 허가를 취소하도록 규정하고 있습니다. 따라서 공사 착수 여부가 건축 허가 취소 관련하여 아주 중요합니다.
공사에 착수하였다고 인정받기 위해서는 기존 건축물을 철거하거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축을 위한 행정상의 절차를 마치고 건물 신축을 위한 굴착공사에 착수하는 경우에 공사에 착수하였다고 보아야 한다는 대법원 선고가 있습니다.(94누 7058, 95누 7857)
공사의 착수로 볼 수 있는 구체적 사례와 끝내 기존 건축주와 합의가 되지 않을 경우의 대응책은 다음 포스팅에서 상세히 알아보도록 하겠습니다.
4. 초보의 무지함으로 성공한 경험
경매 초보 시절 건축허가 승계에 대한 개념조차도 모르고 낙찰에 성공한 경우도 두 건 있었습니다. 두 건 모두 공장 허가가 나 있는 토지였는데 그것도 모르고 세 번 유찰 후 응찰하여 낙찰에 성공하였습니다. 건축허가 승계 문제를 알았으면 겁이 나서 응찰조차도 하지 않았을 텐데 무식한 덕에 좋은 결과를 만날 수 있었습니다.
한 건은 장기보유용이라 그 사이 토지 가격이 폭등하고 기존의 건축허가도 취소되어 저절로 해결이 되었습니다. 다른 한 건은 낙찰 가격보다 더 많이 대출을 받아 아쉬울 것 없어 보유하고 있었는데 몇 년 후 기존 건축주 사정이 좋아져 그 땅을 다시 사가는 덕에 수익을 남길 수 있었습니다. 건축허가가 있었다는 사실을 기존 건축주로부터 처음 알게 되었습니다. 억수로 운 좋은 초보 시절이었습니다.
오늘은 부동산 경매 낙찰 후 낙찰받은 토지 위에 건축 허가가 살아 있을 경우 해결 방법과 초보의 무지함으로 도리어 좋은 결과를 낸 낙찰 경험에 관한 이야기였습니다.