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부동산 경매나 매매 시 당하지 않으려면 반드시 알아야 할 등기사항전부증명서(등기부등본)는 어떻게 구성돼 있고 어디에서 무엇을 확인해야 하는지 등 등기사항전부증명서 구성 및 보는 법에 대하야 알아보겠습니다. 공식명칭은 등기사항전부증명서이지만 예전 명칭인 등기부등본 또는 등기부로 더 많이 불리고 있습니다.
1. 등기부 종류
1.1 집합건물 등기부와 일반건축물 등기부
1.1.1 일반건축물이 있는 부동산의 등기부
부동산의 정의는 '토지와 그 정착물'입니다. 따라서 부동산의 등기사항전부증명서도 토지와 건물 각각 따로 있습니다. 단독주택(원룸)이나 공장, 창고 등 집합건물이 아닌 일반건축물이 지상에 있는 부동산은 토지등기부와 건물등기부가 각각 따로 있으므로 필요시 건물등기와 토지등기를 함께 열람하거나 발급받아보셔야 권리관계를 정확이 파악할 수 있습니다.
1.1.2 집합건물의 등기부
아파트나 빌라 등 집합건물(흔히 보이는 분양하는 건물들)은 토지 권리면적인 대지권에 대한 등기부는 따로 없고 '집합건물등기부' 1개만 있습니다. 전유 부분에 대한 내용이 등재되고 대지권의 면적이 전체 토지면적에 대한 비율로 기재됩니다. 그래서 아파트나 빌라 등 집합건물을 거래할 때는 '집합건물등기부'에 '토지별도등기 있음'이란 말이 없으면 이 '집합건물등기부'만 확인하여 권리관계를 파악해도 될 것입니다. 집합건물 전체가 깔고 앉은 토지에 대한 등기부가 따로 있지만 '토지별도등기 있음'이란 내용이 '집합건물등기부'에 있을 경우에만 확인해 보시면 됩니다.
2. 등기부에서 알 수 있는 내용
등기부에 알 수 있는 내용은 각 구별로 다른데 다음과 같은 것들을 알 수 있습니다.
①해당 부동산의 소재 지번, 면적, 지목 등과(표제부)
②그 부동산의 현재 소유자와 과거 소유자들 그리고 그 소유권을 제한하는 권리 등(갑구)
③소유권 이외 근저당권이나 지상권 등 다른 권리들의 설정 여부 등(을구)
④현재 유효한 등기사항(주요 등기사항요약)
위의 내용들을 알 수 있습니다. 소유권이 누구를 거쳐 현재 소유자로 넘어왔는지, 소유자가 바뀐 원인이 무엇인지도 알 수 있고, 그 소유권을 마음대로 행사하지 못하게 제한을 걸어 놓은 권리들을 확인할 수 있습니다. 또한 이 부동산을 담보 잡히고 얼마의 대출을 했는지도 알 수 있습니다. 그 부동산이 경매나 공매가 진행되면 그 사실도 기재됩니다.
현재 유효한 등기뿐만 아니라 말소된 등기 내용도 붉은 줄이 그어져 있지만 확인할 수 있어 여러 정보들을 추측해 볼 수도 있습니다. 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 부동산 서류입니다.
3. 등기사항전부증명서의 구성
3.1등기부의 구성
등기사항전부증명서는 '표제부'와 '갑구', '을구'의 3파트로 나누어져 있습니다. 그리고 등기사항전부증명서의 필수구성요소는 아니지만 현재 유효한 등기사항들만 보여주는 '주요 등기사항' 요약 부분이 있습니다.
1개의 등기부가 전부 몇 페이지로 구성돼 있는지 알 수 있도록 맨 아래 중간에 페이지 숫자가 표시됩니다. 1/4, 2/4 등의 형식으로 표시됩니다. 총 4페이지 중 1페이지란 뜻입니다. 필수 구성 요소인 표제부, 갑구, 을구를 합하여 전체 페이지 개수가 몇 개인지 표시되고, 주요 등기사항 요약 부분의 페이지 숫자는 따로 표기됩니다.
열람이나 발급받은 날짜와 시간도 기재되므로 정확한 발급 시점을 알 수 있습니다.
3.1.1 표제부
등기사항전부증명서의 맨 처음은 표제부가 나옵니다.
그 부동산의 구체적인 내역을 알 수 있습니다. 그 부동산의 지번과 면적, 지목이 표시됩니다. 건물이면 그 건물의 용도와 면적, 구조가 기재돼 있습니다. 토지와 건물 등기부가 각각 따로 있다는 말씀은 드렸습니다.
집합건물(아파트나 빌라 등, 분양하는 건물)은 표제부가 2개입니다. 건물 전체에 대한 표제부와 1개 호실에 대한 표제부가 따로 있습니다. 건물 전체에 대한 표제부가 먼저 나오는데 건물 전체 면적과 몇 개 층으로 이루어져 있는지를 알려면 건물 전체에 대한 표제부를 보아야 합니다.
그다음 해당 호실에 대한 표제부가 나옵니다. 해당 호실의 전유 부분 면적과 토지의 권리면적인 대지권이 비율로 표시됩니다. 1개 호실의 전유 부분 면적과 토지 권리면적인 대지권의 비율을 알 수 있습니다. 어디에 있는 몇 평짜리 아파트인지 알 수 있고 구조 등을 알 수 있습니다.
3.1.2 갑구
표제부가 나오고 다음에 갑구가 있습니다. 갑구에는 소유권과 소유권을 제한하는 권리들이 기재됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 그 소유권을 제한하는 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정등기 등이 기재됩니다.
과거 소유자들의 등기 사항은 그대로 남아 있고, 그 소유권을 제한하는 등기들은 말소되어도 붉은 줄로 그어져 있기 때문에 그 내용들을 알 수 있습니다. 따라서 이 부동산의 과거 이력도 파악할 수 있습니다.
2007년 이후 소유권이전등기가 된 경우 실거래가액도 표기되므로 그 부동산이 얼마에 거래되었는지도 알 수 있습니다.
갑구에서는 그 부동산이 누구 소유인지, 얼마에 샀는지, 그 소유권을 제한하는 권리는 없는지 등을 파악할 수 있습니다.
소유권을 제한하는 권리가 설정돼 있어도 사용하고 처분할 수도 있습니다. 소유권을 제한하는 가압류가 설정돼 있어도 그 부동산을 소유자가 자유로이 제삼자에 소유권이전등기를 해 줄 수도 있지만 이미 등기된 가압류도 소유자가 바뀌어도 효력이 소멸되지 않고 따라가기 때문에 가압류 권리만큼 소유권이 제한되는 결과가 됩니다.
3.1.3 을구
소유권에 관한 내용들이 기재된 갑구 다음에 소유권 이외의 권리들이 등기되는 을구가 나옵니다. 을구에 기재할 등기가 없으면 '기록사항 없음'으로 표기되기 때문에 을구에는 아무런 등기사항이 없을 수도 있습니다.
그 부동산을 담보 잡히고 대출을 했다면 근저당권 설정 등기와 그 근저당권을 보호하기 위한 지상권 등기가 있습니다. 채권자, 채무자, 채권최고액 등이 표시돼 있어 누가 누구에게 얼마를 빌렸는지를 알 수 있습니다.
누군가 전세를 들며 전세권을 설정했다면 을구에 등기됩니다. 지상권, 지역권, 임차권 등기도 을구에 표시됩니다.
을구 등기사항이 모두 기재되면 등기사항전부증명서 맨 마지막에 -이하여백-으로 표시하여 더 이상의 등기사항이 없음을 알려줍니다.
을구에서는 그 부동산을 담보로 돈을 빌린 일이 있는지, 그 부동산을 타인이 사용할 수 있는 권리가 등기돼 있는지를 확인합니다.
3.1.4 주요 등기사항 요약(참고용)
등기부의 필수 구성 요소인 표제부, 갑구, 을구 이외 요긴하게 활용할 수 있는 부분이 '주요 등기사항 요약'입니다. 등기부의 필수 구성 요소가 아니고 현재 유효한 등기 사항을 편하게 확인할 수 있게 제공해 주는 서비스입니다. '증명서로서의 기능을 제공하지 않는다'라고 안내됩니다.
등기부가 복잡하면 현재 유효한 등기사항을 파악하는 것도 엄청 복잡한 일인데 현재 유효한 등기사항만 따로 제공해 주므로 한눈에 현재의 등기사항을 파악할 수 있는 아주 편리한 서비스입니다.
주요 등기사항 요약 부분만 따로 페이지를 구성하여 몇 페이지 중 몇 번째 페이지인지를 알 수 있습니다.
4. 요약
등기사항전부증명서는 토지와 건물이 각각 따로 있으며, 집합건물인 경우 '집합건물 등기부' 1개만 있습니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 이루어져 있고 주요 등기사항 요약이 서비스로 제공됩니다.
갑구에서는 소유권과 그 소유권을 제한하는 등기들이 기재되고, 을구에서는 소유권 이외의 담보물권 등이 기재됩니다. 주요 등기사항 요약은 등기부의 필수 구성 요소는 아니지만 현재 유효한 등기사항만을 알려주므로 편리하게 현재 유효한 등기사항들을 파악할 수 있습니다.