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임야는 일반 토지에 비해 비교적 가격이 저렴하므로 개발이나 투자용으로 관심이 많습니다. 임야는 용도지역뿐만 아니라 산지관리법 상 보전산지인지 준보전산지인지도 기본으로 확인해야 하고 자연환경적 요인도 체크해야 하는 등 일반 토지에 비해 변수가 많습니다. 오늘은 임야의 공법적 분류와 매입 시 주의해야 될 사항들에 대하여 알아보겠습니다.
◎임야의 종류
임야는 임야대장을 따로 만들어 관리합니다. 지번 앞에 '산'자가 붙어 있으면 지목이 '임야'가 아니더라도('구거'나 '묘', '도'로 된 경우도 있음) 모두 임야대장에 기재됩니다. 일정한 요건을 갖추면 '산'자가 붙지 않은 새로운 지번을 부여하고 토지대장에 등록하고 관리합니다. 이를 '등록전환'이라고 합니다. 토지대장에 등록되었어도 지목은 여전히 '임야'이므로 이러한 임야를 '토임'이라고 합니다.
산지관리법에서는 보전산지와 준보전산지로 분류해 놓았습니다. 보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 분류됩니다. 개발이 목적이라면 보전산지보다는 준보전산지를 매입하셔야 할 겁니다.
●보전산지
임업생산 기능의 증진과 공익 기능을 위하여 지정된 산지입니다. 지정 목적처럼 국방, 군사시설, 사방시설, 도로 등 공익용 시설을 제외하고는 산지전용 허가를 받지 못합니다. 농림어업인 주택은 가능하나 단독주택에 속하는 전원주택조차 지을 수 없는 땅입니다. 개발 목적으로 매입하기엔 전용할 수 있는 용도가 너무 제한되어 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역이 자연녹지 등으로 단독주택이 가능한 지역으로 지정되어 있더라도 산지관리법상 보전산지로 지정된 임야는 농림지역이나 자연환경보전지역의 규정을 적용하므로 주의하셔야 합니다. 자연녹지 지역이지만 보전산지로 지정된 사례도 아주 많으므로 임야 가치를 판단할 때 용도지역만 보지 마시고 아래 칸 '다른 법령 등에 따른 지역·지구'를 확인하여 보전산지는 아닌지 파악하셔야 합니다.
보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 분류됩니다.
▶임업용 산지
임업생산 기능의 증진을 위하여 지정한 산지입니다. 채종림, 시험림, 보전 국유림, 형질이 우량한 천연림 또는 인공조림지, 토양이 비옥하여 입목 생육에 적합한 산지, 그밖에 임업의 생산기반 조성 및 임산물의 효율적 생산을 위한 산지 등을 말합니다.
성격상 타 용도로 전용이 아주 엄격할 수밖에 없는데 농림어업인 주택 및 그 부속시설 정도만 지을 수 있다고 판단하시면 됩니다.
▶공익용 산지
재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 산지경관보전, 국민보건 휴양증진 등 공익 기능을 위하여 지정한 산지입니다. 사찰림, 산지전용·일시사용 제한지역, 공원구역과 문화재 보호구역 및 상수원 보호구역의 산지, 개발제한구역의 산지, 백두대간 산지 등이 공익용 산지로 지정됩니다.
공익용 산지의 전용 기준도 아주 엄격히 정해 놓았습니다. 임업용 산지와 비슷하게 농림어업인 주택과 그 부속시설 정도만 지을 수 있다고 생각하셔야 합니다.
다만, 용도지역이 보전녹지지역이면서 보전산지 중 공익용 산지라면 공익용 산지 기준을 따르는 것이 아니라 보전녹지지역 기준에 맞는 개발행위를 할 수 있습니다. 이때에도 산지전용허가를 받아야 합니다.
●준보전 산지
산지관리법상 보전산지를 제외한 모든 임야를 준보전산지라고 합니다. 보전산지는 토지이용계획 확인서에 '보전산지', '임업용 산지' 또는 '공익용 산지'로 표기되지만 준보전산지는 따로 표기되지 않습니다. 토지이용계획 확인서상에 '다른 법령 등에 따른 지역·지구' 란에 이런 표기가 없으면 준보전산지로 판단하시면 됩니다.
준보전산지는 용도지역에 맞게 전용 허가를 받아 개발행위를 할 수 있습니다. 그렇지만 산지관리법의 산지전용허가 기준을 맞추어야 합니다. 임야의 경사도, 표고, 입목 축척도 등을 고려하여 산지전용허가 여부를 결정합니다.
◎맺음말
임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어지는데 개발이나 투자가 목적이라면 준보전산지를 물색해 보셔야겠습니다. 준보전산지여도 도로 유무, 경사도, 표고, 입목 축척도 등을 체크해야 합니다. 용도지역뿐만 아니라 산지관리법상의 분류까지는 기본으로 확인해 보시기 바랍니다. 임야는 주의해야 할 점이 일반 토지에 비해 더 많습니다.