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보전녹지지역의 공익용 산지, 부동산 투자의 틈새가 될 수 있습니다. 공익용 산지는 임업용 산지보다 전용이 더 까다로워 투자 대상에서 관심을 별로 받지 못하고 있습니다. 그렇지만 공익용 산지가 보전녹지지역을 만났을 때 전용할 수 있는 경우가 훨씬 많아집니다. 산지의 구분 내역과 보전녹지지역 내 공익용 산지에서 가능한 건축물 종류를 알아보고 투자 관점에서 공익용 산지를 대하는 자세 등에 관하여 알아보겠습니다.
●산지의 구분
산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어집니다. 준보전산지는 전용이 비교적 수월한데 용도지역이 관리지역, 도시지역에 속하는 임야 중에서 지정됩니다.
보전산지는 전용 가능한 경우가 아주 적어서 투자 대상에서 제외되는 경우가 대부분입니다. 용도지역이 농림지역, 자연환경보전지역, 녹지지역 일부에 있는 임야가 보전산지로 지정됩니다. 보전산지는 임업 관련 시설이나 농림어업인용 주택 정도만 건축이 가능합니다.
보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 구분됩니다. 공익용 산지는 임업용 산지보다 전용이 더욱 까다롭습니다. 그래서 지가 상승을 바라는 투자자의 관심 밖으로 밀려나 있는 상황입니다.
●적용 법률
산지관리법에 보전녹지지역의 임야는 공익용 산지로 지정하게 되어 있으므로 보전녹지지역의 임야는 대부분 공익용 산지입니다. 보전녹지지역의 공익용 산지는 건축할 수 있는 종류가 확 늘어납니다. 산지관리법 제12조에 따라 보전녹지지역의 공익용 산지는 산지관리법이 아니라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정된 보전녹지지역의 행위 제한을 받게 됩니다.
●가능한 건축물 종류
보전녹지지역에 건축 가능한 건축물은 국토의 이용 및 계획에 관한 법류 시행령에 따라 초등학교, 농업용 창고, 교정 및 국방 군사시설이 가능합니다.
그리고 도시계획 조례에 따라 4층 이하의 건물을 지을 수 있는데 단독주택(다가구 주택 제외), 제1종 근린생활 시설 중 바닥 면적 합계가 500㎡ 미만, 종교집회장, 전시장, 종교시설 의료시설, 유치원 중학교 고등학교, 노유자 시설, 가스 충전소, 동식물 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례식장이 건축 가능합니다.
●투자의 관점
공익용 산지는 자연환경이 잘 보전되어 있고 경치가 아름다운 곳이 많습니다. 하지만 투자 측면에서 전용할 수 있는 경우가 아주 제한적이어서 투자 대상 후순위인 형편입니다.
살펴본 것처럼 보전녹지지역 내 공익용 산지는 단독주택이 가능한데 대다수의 사람들은 아직 이러한 사실을 모르고 있습니다. 그러다 보니 공익용 산지는 경매에 나와도 아주 싼 가격에 팔리고 일반 매물도 잘 팔리지 않는 상황이어서 싸게 살 수 있는 장점이 있습니다.
임야의 특성상 토목 비용이 많이 들어가야 하지만 상상 이상으로 싸게 팔리는 경우도 가끔 보았습니다. 이러한 공익용 산지를 매입하여 전원주택 단지 개발 사업으로 많은 수익을 거두기도 합니다. 좋은 환경 덕에 가능한 일입니다.
경매 물건을 검색할 때나 일반 매물 중 공익용 산지가 있으면 보전녹지지역인지 확인해 보고 자연환경이 좋은 곳이면 관심을 가져 볼 일입니다. 경사도나 고도, 입목 축척도 등 산지 전용에 관한 규제들을 피해 갈 수 있는지는 반드시 확인해 보셔야 되지만 보물 찾는 일이 될 수 있습니다.
오늘은 산지의 구분, 보전녹지지역 내의 공익용 산지의 투자 가능성 등에 관하여 살펴보았습니다. 잘 기억해 두셨다가 투자에 참고하시면 좋겠습니다.