무허가 주택의 세금 부과 기준

무허가 주택이란 건축물대장과 건물 등기부등본 어디에도 등재되지 않은 주택을 말합니다. 건축물대장에는 있으나 건물 등기부 등본이 없는 미등기 주택과는 다릅니다. 미등기 주택은 취득세나 양도세 납부 시 주택으로 인정되어 그에 따른 세금을 납부하면 되지만 무허가 주택인 경우 취득세와 양도세 계산 시 주택 인정 여부가 다릅니다. 무허가 주택의 취득세와 양도세 부과 기준은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

1. 취득세

 

무허가 주택은 취득 시 주택 수에 산정하지 않는 것이 원칙입니다. 지목이 '대'이면 취득세율 4.6%가 적용됩니다. 건축법이 1962년 1월 20일부터 시행되었으므로 그 이전에 지어진 주택은 적법한 주택으로 인정받아 주택 취득세율이 적용됩니다. 주택 수에도 산정되므로 다주택자가 취득하면 취득세 중과 대상이 됩니다.

 

건축법 시행 이후 지어진 주택이 건축물대장과 건물 등기부 등본이 없으면 주택 수에 산정이 되지 않으므로 다주택자가 취득하더라도 취득세 중과 대상이 아닙니다. 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.

 

그러므로 건축법이 시행된 1962년 1월 20일이 중요한 기준일이 됩니다. 최근 용산구청에서 있었던 무허가 주택 취득세를 둘러싼 논란도 그 주택이 건축법 시행되기 전의 주택이었고 그것을 다주택자가 취득하였으므로 12%의 세율이 적용된 사례입니다.

 

읍면 지역의 경우 최근까지 허가나 신고 없이 건축이 가능한 시기가 있었으므로 그때 지어진 주택 중 무허가 주택(건축물대장과 건물 등기부 등본 없음)이라 하더라도 적법한 주택이 될 수 있는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 주택 수에 포함되므로 읍면 지역의 무허가 주택은 주택 수에 포함되는지 여부를 해당 부서에 문의해 보셔야 자세한 것을 알 수 있습니다. 양성화가 가능한지도 알아볼 필요가 있습니다.

 

무허가 주택에 재산세가 부과되고 있다고 해도 그러한 주택들이 모두 주택으로 인정되지는 않으므로 재산세가 부과되는 무허가 주택을 매입할 때도 주택 수에 포함되는지를 꼭 미리 알아보셔야 됩니다. 오래된 건물의 건축 시기를 확정하는 것도 쉬운 일이 아닌 현실을 감안하면 반드시 그렇게 하셔야 할 것 같습니다.

 

이와는 반대로 무허가 건물이더라도 사실상 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 보아 그 세율을 적용하는 것이 합리적이라는 조세심판원의 결론도 있습니다. (조심 2015지 0836)

 

2. 양도세

 

무허가 주택이더라도 양도세를 계산할 때는 주택으로 인정이 됩니다.

 

건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고 여부, 건축 완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1 주택만 소유한 경우에는 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. -양도소득세 집행기준 89-154-15

 

위 규정처럼 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건물이고 실제로도 주택으로 사용되고 있다면 무허가 건물인지 여부를 떠나 주택으로 보아 양도세를 부과합니다. 1가구 1 주택에 해당하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다른 주택이 있다면 비과세 혜택을 받을 수 없을 것입니다.

 

이처럼 무허가 주택은 취득할 때와 양도할 때 주택 수 산정 여부 기준이 다르므로 숙지하시기 바랍니다.