티스토리 뷰
전국 모든 법원 부동산 경매 물건은 대법원 법원경매정보 사이트에 공고됩니다. 부동산 경매 공부를 하려면 이 사이트에 공고되는 물건 중 여러 사례를 분석해 보는 것이 가장 효율적인 방법이 될 수 있습니다.
부동산 경매 공부에서 가장 중요하고 먼저 공부해야 할 내용이 말소기준권리에 대한 개념과 종류입니다.
이를 알면 부동산 경매 공부 어렵지 않게 권리분석을 할 수 있습니다. 조금만 집중하여 대법원 부동산 경매 공부해 보시죠.
글 순서
1.말소기준권리 개념
2.말소기준권리 종류
3.경매 사례
1.말소기준권리 개념
부동산 경매 물건 등기부는 깨끗한 것이 없습니다.
근저당권 설정 1~2개, 가압류 등기 1~2개쯤은 기본으로 있습니다. 때론 지상권이나 가처분 등도 등장합니다.
일반 부동산 매매 거래할 때 이런 등기들은 등기권리자 동의하에 해지하거나 매수인이 인수하는 방식으로 처리해야 합니다.
부동산 경매에선 일정한 기준 아래 특정 권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하고, 그보다 늦은 권리는 채권 금액 불문하고 모두 말소됩니다.
또한 부동산에 세 들어 있는 임차인의 전입일자가 그 특정 권리보다 앞서는데 경매 배당에서 보증금을 다 회수하지 못하면 배당받지 못한 나머지 보증금을 낙찰자가 물어줘야하고, 전입일자가 늦으면 낙찰자는 임차인의 보증금을 물어 줄 필요없이 부동산을 취득하게 됩니다.
이 때 일정한 기준이 되는 특정 권리를 말소기준권리라 합니다.
'말소기준권리'란 용어는 공식 용어는 아니고 편의상 그렇게 부르고 있지만 부동산 경매 권리분석에서 어떤 용어보다 더 자주 만나는 용어입니다. 익숙해지셔야 합니다.
2.말소기준권리 종류
말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기,담보가등기 입니다.
이 6가지 권리와 일정한 조건을 갖춘 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 6+1가지입니다.
이중 등기부상 설정일자가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 됩니다.
이보다 빠른 지상권이나 지역권, 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 대항력 있는 임차인, 임차등기명령제도에 의한 임차권등기는 낙찰되더라도 등기가 말소되지 않고 낙찰자가 인수합니다.
이들 권리도 말소기준권리보다 늦으면 모두 말소되어 낙찰자가 인수하지 않는 것이 원칙입니다.
다만 소유권에 대한가처분, 건물철거및 토지인도청구권 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당권의 말소를 구하는 가처분은 후순위이더라도 말소되지 않습니다.
전세권은 일정한 조건을 갖추면 말소기준권리가 될 수 있습니다.
1.말소기준권리들 중 전세권이 최선순위이고
2.집합건물이나, 토지 또는 건물 전체에 전세권이 설정되고
3.이 전세권자가 경매신청자이거나 적법한 배당신청을 하였을 것.
이 조건을 갖추면 말소기준권리가 됩니다.
가등기는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기, 이 두 종류가 있는데 이 중 담보가등기만이 말소기준권리가 될 수 있습니다.
담보가등기는 경매 신청이나 배당 신청을 하면 근저당권과 같은 권리로 봅니다.
소유권이전청구권가등기가 최선순위이면 말소기준권리가 되지 못하고 낙찰자가 인수합니다.
3.경매 사례
위 경매 물건은 선순위 전세권자가 경매신청을 한 사건입니다.
집합건물인 빌라에 최선순위로 전세권을 설정하고 경매신청을 하였으므로 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 만약 후순위 가압류권자가 경매신청을 한 경우 전세권자가 배당신청을 하였다면 전세권이 말소기준권리가 되지만 전세권자가 배당신청을 하지 않았다면 말소기준권리는 후순위 가압류가 됩니다. 선순위 전세권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수합니다.
이 사건은 전세권자가 경매신청을 하였으므로 후순위 가압류가 아니라 전세권이 말소기준권리가 되는 것입니다. 후순위 가압류가 소멸기준이라는 표기는 착오입니다.
위 사건은 근저당권이나 가압류가 없는 상태에서 집주인이 전세기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 못하자 임차인이 임차등기명령 신청으로 임차권 등기를 한 것으로 보입니다. 이후 임차권이 제3자에 넘어갔고 제3자가 강제경매 신청을 한 사건입니다. 경매개시결정등기가 말소기준권리가 되는 사례입니다.
4.정리
말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기. 이 6가지에다 일정한 조건을 갖춘 전세권이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 이들 중 등기부상 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리 이후 등기부에 기재된 권리는 낙찰자 잔금 납부시 촉탁등기로 모두 말소되며 이보다 설정일자가 빠른 지상권, 지역권, 전세권, 가처분, 소유권이전청구권가등기는 등기부에 그대로 남아 낙찰자에게 인수됩니다.