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우리나라 등기는 추정력만 있고 공신력이 없습니다. 등기의 외관을 믿고 거래를 하였어도 등기에 공신력이 있는 것이 아니기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다. 등기부 등본도 믿을 수 없다는 것입니다. 등기 추정력의 한계입니다. 통상의 부동산 거래에 엄청난 위험이 존재한다는 사실을 별로 인식하지 못하고 거래를 하지만 공신력 없는 등기 추정력의 한계로 인한 부동산 거래의 위험성에 대하여 알아보겠습니다.
1. 등기 추정력의 한계
등기부 상 소유자로 등재되어 있으면 법률상 소유자로 추정이 됩니다. 이를 등기의 추정력이라고 합니다. 등기의 추정력을 알든 모르든 우리는 등기부 상의 소유자를 진정한 소유자로 알고 매매 계약 등을 체결합니다.
그런데 누군가가 등기 이전 서류를 불법으로 위조하여 소유권 이전 등기를 하는 경우가 실제로 종종 있습니다. 그러한 불법 위조의 서류로 등기한 사실이 밝혀지면 그 등기는 원인무효의 등기가 됩니다. 그래서 진정한 소유자가 소유권 이전 등기 말소를 청구하면 그 불법등기는 말소됩니다. 공신력은 없고 추정력만 있는 현행 등기 제도의 한계라고 할 수 있습니다.
이렇게 불법 등기가 있었던 사실을 모르고 등기부를 믿고 그 부동산 소유권을 취득한 선의의 매수자도 현행 등기 추정력 제도하에서는 벼락을 맞게 됩니다. 그 불법 등기가 발각되어 말소되면 그 불법 등기를 토대로 이루어진 선의의 매수인 등기도 모조리 자동적으로 원인무효의 등기가 되어 소유권을 잃게 됩니다. 그 부동산으로 대출을 일으키며 근저당권을 설정하였거나 또는 전세권 등을 설정하였다면 그 근저당권 설정등기, 전세권 등기 등도 원인무효의 등기가 되어 말소됩니다.
선의의 매수인으로부터 그 부동산을 취득한 또 다른 선의의 매수인 앞으로 수 차례 더 소유권이 이전되었어도 그 소유권 이전 등기도 모두 원인무효가 되어 말소될 운명을 피할 수 없습니다.
2. 부동산 거래의 위험성
등기 추정력의 한계를 생각하면 일상적인 부동산 거래에 엄청난 위험성이 늘 따라다닌다는 것을 알 수 있습니다. 등기부의 외관을 안 믿을 수도 없고 맹신할 수도 없는 그런 현실입니다. 어쩔 수 없이 등기의 추정력을 믿고 거래를 할 수밖에 없는 현실이지만 최대한 꼼꼼히 등기부를 살펴보셔야 날벼락을 맞을 확률이 줄어듭니다.
등기부에는 말소된 등기 사항도 확인할 수 있는데 소유권 변동이 너무 잦거나 소유권 이전 등기한 지 얼마 되지 않아 매도하려는 물건은 일단 주의해서 그 내역을 살펴볼 필요가 있습니다.
과거에 종중재산이었다가 소유권 이전 등기가 된 물건도 문제 발생 여지가 많습니다. 종중재산의 처분 의사 결정 과정에 결격사유가 있을 가능성이 높은 것이 현실입니다.
반면에 상속받은 물건이나 경매로 취득한 물건이라면 위험성이 덜 합니다.
취득한 지 20년이 지난 물건은 최악의 경우를 가정하더라도 점유취득시효를 주장할 수 있으니 비교적 안심할 수 있습니다. 20년 간 시비가 없었던 매물이라면 당연히 믿을 수 있을 것입니다.
등기부 취득시효를 생각하면 등기한 지 10년이 지난 물건도 걱정을 덜 하셔도 될 것 같네요. 다만 등기부 취득시효가 완성되려면 소유의 의사로 평온, 공연, 선의, 무과실이어야 합니다. 무과실은 추정되지 아니하므로 부주의에 의한 과실이 인정되면 등기부 취득시효가 완성되지 않을 수 있으니 그런 점은 주의하셔야 합니다.
부동산등기 특별조치법으로 등기된 물건도 비교적 안심할 수 있습니다. 특조법에 의한 등기 신청 당시의 서류가 허위임이 밝혀지지 않는 이상 그 등기의 효력은 유효합니다. 특조법으로 등기되고 시간이 몇 년 흐른 물건이면 그 등기가 무효가 될 확률이 거의 없는 실정입니다.
이처럼 등기의 추정력만 믿고 거래해야 하는 현실에서는 부동산 거래에 엄청난 위험성이 상존하고 있습니다. 등기부를 믿고 거래를 하였는데 피해를 당하였다고 하여 국가가 책임져 주지 않습니다. 공인중개사 사무실도 불법 등기가 있다는 걸 알고도 중개를 한 경우가 아니면 책임을 물을 수 없습니다.
이런 사례를 만날 확률이 그렇게 높지는 않겠지만 단 한 번의 부동산 거래로 큰 손해를 볼 수도 있으므로 등기부만 너무 맹신하지 마시고 등기부에 이상한 점은 없는지 꼼꼼히 살펴보셔야 할 것 같습니다.