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민법 제245조 2항은 "부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다"라고 규정하고 있습니다. 등기부 취득시효의 요건입니다. 오늘은 민법에서 규정한 등기부 취득시효의 각 요건에 관하여 자세히 살펴보겠습니다.
●10년간의 등기 및 점유
10년의 기간은 반드시 한 사람의 명의로 등기된 기간만을 말하는 것이 아니고 앞사람의 등기까지 아울러 10년의 기간 동안 부동산의 소유자로 등기되어 있으면 됩니다. 소유자로 등기되어 있는 한 적법한 등기가 아니라 무효의 등기라도 등기부 취득시효가 인정됩니다. 무권리자로부터 소유권 이전등기를 받고 10년 되기 전에 타인에게 소유권 이전등기를 넘겨 그 합산 기간이 10년이 넘는다면 등기부 취득시효가 인정됩니다.
다만 1 부동산 1 용지 주의에 위배되지 아니하는 등기여야 합니다. 동일한 부동산에 관하여 동일인 명의로 중복보존등기가 경료된 경우, 뒤에 경료된 등기는 실체 관계의 부합 여부와 상관없이 무효입니다. 또한 뒤에 경료된 등기에 터 잡아 타인명의로 이전등기가 경료되었더라도 그 이전등기는 무효입니다.
동일한 부동산에 등기명의인을 달리하는 소유권 보존등기가 2중으로 경료된 경우 앞선 등기가 원인무효 등기가 아니면 뒤의 소유권 보존등기는 무효입니다. 마찬가지로 뒤에 경료된 등기에 터 잡아 타인명의로 이전등기가 경료된 경우라면 그 이전등기도 무효입니다.
2중으로 보존등기가 경료된 경우 뒤에 경료된 무효의 등기에 터 잡아 경료된 소유권 이전등기는 등기부 취득시효가 인정되지 않습니다. 다시 말하면 무효인 '이전등기'에 의한 등기부 취득시효는 인정되나 무효인 '보존등기'에 의한 등기부 취득시효는 인정되지 아니합니다.
●평온, 공연, 선의, 무과실
점유자는 소유의 의사로 선의이며 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 무과실은 추정되지 않습니다. 무과실이라 함은 점유자가 자기의 소유라고 믿은 데 과실이 없음을 말합니다. 선의, 무과실은 등기에 관한 것이 아니라 점유의 취득에 관한 것입니다. 선의, 무과실은 시효기간 동안 계속되어야 하는 것은 아니고 점유를 개시한 때에 선의, 무과실이면 됩니다.
등기 경료 이전부터 점유를 하여 온 경우에는 그 점유 개시 당시를 기준으로 그 점유의 개시에 과실이 없었는지 여부에 관하여 심리 판단하여야 한다는 것이 대법원의 판결입니다.(93다 28089)
무과실의 입증 책임은 등기부 취득시효를 주장하는 사람에게 있습니다. 매도인이 등기부상의 소유 명의자와 동일한 사람인 경우에는 일반적으로 등기부의 기재가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없을 것입니다.
그러나 만일 등기부의 기재 또는 다른 사정에 의하여 매도인의 처분권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있거나, 매도인과 매수인의 관계 등에 비추어 매수인이 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 조사하였더라면 별다른 사정이 없는 한 그 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이는 경우에는 매수인이 매도인 명의로 된 등기를 믿고 매수하였다 하여 그것만으로 과실이 없다고 할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. (2016다 248424)
따라서 소유자가 아닌 사람과 계약을 체결할 때는 소유자로부터 처분권한을 위임받았는지를 세심하게 조사하여야 합니다. 인감증명서가 첨부된 위임장을 믿었다면 무과실로 인정받을 수 있겠지만 그렇지 않은 경우에는 과실이 있다고 보아 등기부 취득시효가 인정되지 않을 가능성이 많습니다.
종중 소유 부동산의 처분은 종중 총회의 결의가 있어야 되는데 단순히 종중 대표와 맺은 계약은 후에 소송에서 과실 있는 점유가 되어 등기부 취득시효조차 인정받지 못하고 소유권을 말소당할 위험이 있습니다. 미성년자와 계약을 할 때에는 법정대리인의 동의가 있어야 과실 없는 점유로 인정받을 수 있습니다.
●원인무효 등기를 이기는 취득시효
무효의 사유가 있는 등기명의인으로부터 소유권 이전등기를 받았다면 그 등기는 무효 등기입니다. 따라서 이후 다른 사람에게 소유권이 이전 등기가 되거나 근저당권 등이 설정되었더라도 그 등기는 무효 등기가 되어 말소되는 것이 원칙입니다.
이런 경우에도 무효의 사유가 있는 등기명의인으로부터 소유권 이전등기를 받은 날로부터 10년이 지났다면 등기부 취득시효를 인정받을 수 있습니다. 물론 무효인 후행 중복 '보전등기'에 터 잡은 소유권 이전등기가 아닌 경우에 인정됩니다. 무효인 후행 중복보존등기에 기초하여 소유권 이전등기를 마치고 20년이 지났다면 점유취득시효를 주장할 수 있고 인정받을 가능성이 높을 것입니다.
오늘은 등기부 취득시효의 요건과 관련된 사항들에 대하여 알아보았습니다.