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토지 투자 시 가치 평가 제1 요소는 용도지역입니다. 다음으로 중요한 것은 해당 토지가 건축할 수 있는 도로에 접하여 있는지 여부입니다. 건축법 상 4m 도로에 2m 이상 접하여야 건축이 가능합니다. 일부 비도시지역은 그 규정이 완화 적용되기도 하지만 도로 유무는 토지 가치 평가에 결정적인 작용을 합니다. 오늘은 도로의 중요성, 착각하기 쉬운 맹지 사례, 예외적 도로 지정에 관한 이야기입니다.
주요 요점
◎도로의 중요성
◎착각하기 쉬운 맹지 사례
◎예외적 도로 지정
●개요
토지 전문 공인중개사를 하면서 가장 안타까운 일은 매도 의뢰가 들어오는 토지 가운데 다수가 도로에 접하지 않은 맹지라는 겁니다. 더구나 토지 소유자는 그 토지가 맹지라는 사실조차 모르고 있는 것이 현실입니다. 현황 도로가 있는 걸 건축이 가능한 도로로 알고 있든가 도로에 접하지 않았는데 접한 걸로 알고 있는 경우를 많이 봅니다.
도로 유무에 따라 토지 가치가 하늘과 땅 차이인데 도로에 접한 토지로 착각하는 사례를 살펴보고 그런 실패를 겪지 않으려면 어떻게 해야 할지 알아보겠습니다.
●도로의 중요성
어떤 토지에 건축을 하려면 반드시 건축법 상의 도로에 접해 있어야 합니다. 도로에 접해 있지 않으면 집 한 채도 지을 수 없다는 이야기입니다.
지적도상 도로에 접해 있지 않은 토지를 맹지라고 부릅니다. 맹지는 가격을 떠나 팔려고 해도 매수자를 찾기가 아주 어렵습니다. 맹지에 건축허가를 받기 위해선 그 토지를 도로에 접하게 만들어야 하는데 많은 비용을 치러야 합니다. 비용을 떠나 도로를 확보하지 못하는 경우도 많습니다.
주변 사람들의 권유로 맹지에 대한 개념조차 없이 토지를 매수하여 투자에 실패하는 사례를 흔히 만날 수 있습니다. 해당 토지의 명줄을 쥐고 있는 것이 도로입니다. 토지를 매입할 때는 건축법상 도로에 접하고 있는지 지적도를 통하여 반드시 확인해야 합니다.
●착각하기 쉬운 맹지 사례
1. 현황도로 접한 맹지
가장 많이 볼 수 있는 맹지의 유형입니다. 내 토지를 접하여 차량 통행이 가능한 포장도로가 있지만 지적도상 도로가 없어 맹지 신세인 토지입니다. 예외 규정이 있어 건축법 상 도로로 인정받을 수 있는 경우도 있으나 원칙적으로 맹지입니다. 도로에 대한 개념이 없으니 현황 도로를 보고 도로에 접한 토지로 알고 있는 경우입니다.
2. 도로 모양 토지 접한 맹지
도로 모양의 토지에 접하고 있으나 실제 맹지인 경우입니다. 내 땅에 접한 토지가 도로 모양으로 나 있어도 지목을 보면 도로가 아니고 전이나 답 등으로 된 사유지가 많습니다. 또한 실같이 가느다란 토지가 도로를 막고 있는 경우도 있습니다. 당연히 도로겠거니 생각하고 확인하지 않는 경우도 생깁니다.
도로 모양 토지 소유주를 잘 만나면 다행이지만 이런 경우 도로 내기가 쉽지 않은 사례가 더 많습니다. 시세보다 훨씬 비싼 가격이나 사용료를 요구하게 됩니다.
3. 지목이 도로인 토지 접한 맹지
내 땅을 막고 있는 토지의 지목이 도로여도 국공유지가 아닌 사유지이면 맹지로 보아야 합니다. 이런 경우 건축을 위해선 토지사용승낙서를 받아야 합니다. 도로대장에 등재된 도로라면 토지사용 승낙 없이 도로로 사용할 수 있습니다.
토지 이음을 검색해서 해당 토지가 '건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로'라고 표기되어 있으면 그 토지는 도로대장에 올라 가 있고 누구나 도로로 사용할 수 있는 토지입니다.
4. 구거 접한 맹지
구거를 도로로 착각하는 경우입니다. 구거에 접해 있으면 도로로 인정되는 걸로 잘못 알고 있는 경우도 있습니다. 한국농어촌 공사 소유의 구거를 이용하기 위해선 구거 점용허가를 받아야 합니다.
여러 상황을 고려하여 구거 점용 허가 여부를 결정하는데 구거를 건너가는 경우는 점용허가가 가능하나 구거를 따라가며 포장해야 하는 경우는 구거 점용허가가 거의 불가능하다고 봐야 합니다.
5. 영업시설용 도로
면 지역에선 건축법 상의 도로 규정에도 불구하고 도면 상 도로에 접하고 포장이 되어 있으면 단독주택 한 채 정도는 건축허가가 가능합니다. 하지만 숙박용 펜션이나 캠핑장 등 영업시설을 위한 건축허가 시에는 4m 이상의 도로에 접해야 하는 경우도 있습니다. 6m 이상 도로에 접해야 되는 지자체도 있습니다.
토지 매입 목적이 영업시설 건축을 위한 것이라면 도로에 더욱 신경 써야 합니다.
●예외적 도로 지정
이해관계인의 동의를 얻지 않고도 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수도 있습니다. 예외적인 도로 지정 규정입니다. 지자체 건축조례에 자세한 규정이 있습니다. 지자체마다 그 규정이 각각 다르므로 매입하려는 토지가 있는 지자체의 건축 조례를 꼭 확인해 보셔야 합니다.
대표적 규정은 '사람들이 장기간 통로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 상하수도 등 공공기반시설이 설치되어 있고 당해 통로를 이용하여 건축허가나 신고한 사실이 있는 경우'입니다.
도로 문제는 복잡하면서도 어렵습니다. 토지의 가치를 결정하는데도 중요한 역할을 합니다. 따라서 토지를 매입하실 때는 '토지 이음' 사이트의 도면을 확대하여 확인해 보시기 바랍니다. 매입하려는 토지의 도로에 접한 부분을 막고 있는 작은 필지의 토지는 없는지, 도로에 접하고 있는지 등을 꼭 확인해 보셔서 실패 없는 토지 투자를 하시기 바랍니다.