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농지연금 가입 자격, 대상농지, 지급기준, 담보가치 평가 방법 등은 여러 군데 나와 있으므로 참고하시고 본 포스팅에서는 농지연금 가입 조건, 농지연금용 농지 고르는 기준, 실제 매각 사례를 살펴보고 농지연금을 활용한 실패 없는 토지 투자 방법을 생각해 보도록 하겠습니다. 1억으로 평생 월 300만 원 받는 법, 농지연금을 활용하면 가능합니다.
●개요
실전 사례를 통하여 농지연금용 농지를 고르는 방법과 그 농지를 투자 측면에서는 어떻게 활용하면 좋을지 생각해 보겠습니다.
만 60세부터 농지연금에 가입할 수 있습니다. 백세시대가 현실이 된 상황에서 1억을 투자하여 40년 동안 매월 300만 원을 받을 수 있다면 물가 상승을 감안하더라도 아주 좋은 투자가 되겠죠. 농지연금을 받는 동안 땅값이 폭등하면 매각하여 투자 수익을 실현할 수도 있습니다.
화폐가치가 급락하는 시대, 부동산 가격은 오를 수밖에 없는데, 한시라도 빨리 시작하는 게 중요합니다.
●농지연금 가입 조건
농지연금에 가입하기 위해선 ①농업인이며 ②영농경력 5년 이상 ③보유 기간이 2년 이상인 농지의 기준에 맞아야 합니다. 농업인은 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하고 직접 농사를 지으면 가능합니다.
예를 들어 서울에서 연봉 1억 이상의 직장 생활을 하더라도 직접 농사를 짓는 농지가 1,000㎡ 이상이면 농업인이 될 수 있습니다. 농촌 현지에 가면 품을 받고 벼농사를 지어주는 경우가 많은데 이런 경우에도 영농경력을 인정받을 수 있습니다.(농지 양도소득세 감면 규정의 '8년 이상 재촌자경'과는 기준이 다름) 농업경영체 등록을 하시면 더 확실해집니다. 과거 5년 이상 영농경력이 있으면 되고 직전 연속 5년일 필요는 없습니다.
●농지연금용 농지를 고르는 기준
농지연금용 농지의 담보가치 평가는 공시지가의 100% 또는 감정 가격의 90%로 결정합니다. 부동산 투자 측면에서 생각해보면 최소한 공시지가 이상으로 내 땅을 사 줄 사람이 이미 정해져 있다는 얘기입니다. 아무리 흠이 있는 땅일지라도 사 줄 사람이 있다면 토지 투자가 한결 쉬워집니다. 그러므로 농지연금용 농지를 고르는 기준은 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.
1. 하자 있는 농지를 찾는다.
2. 개발지 주변 농지를 찾는다.
3. 공시지가가 높은 농지를 찾는다.
●부동산 경매 물건 매각 사례
위 토지의 2021년도 공시지가는 약 7천만 원입니다. 경매 감정 가격의 41%, 약 6천6백만 원에 매각되었습니다. 울산 근교의 계획관리지역 농지지만 길이 없는 맹지여서 헐값에 팔렸습니다.
농지 낙찰자가 40세라 가정하고 만 60세에 농지연금을 신청한다면 공시지가만 10배 정도 올라있지 않을까요. 참고로 본 토지의 20년 전 공시지가는 약 7백5십만 원 이하였습니다.
맹지뿐만이 아니라 공유 지분 경매 물건도 싸게 매입할 수 있는데 낙찰 후 분할하면 정상가로 농지연금에 가입할 수 있겠죠.
신청 당시의 나이에 따라 농지연금 수령액도 달라지는데 담보 농지의 가격이 8~9억 정도면 월 3백만 원을 받을 수 있습니다. 위 농지를 낙찰받은 만 40세의 낙찰자(가정)는 약 6천6백만 원 투자로 60세부터 월 3백만 원 가까운 농지연금을 평생 받을 수 있겠네요. 배우자가 살아 있다면 배우자에게도 승계가 가능합니다. 또한 배우자도 함께 농지연금에 가입할 수 있는데 그러면 최대 월 6백만 원을 연금으로 받을 수 있습니다.
담보 가격의 30%까지 일시인출형으로 가입할 수 있으므로 투자금보다 더 많이 회수하고 난 후 계속 농지연금을 받을 수도 있습니다. 하루라도 빨리 투자에 나서는 게 중요함을 알 수 있는데 농지연금은 하자 있는 나의 농지를 사 줄 최후의 매수자가 될 수 있습니다.
●부동산 투자에 활용
농지연금에 가입한 후에도 담보농지를 계속 사용할 수 있습니다. 수익형 부동산과 달리 토지는 보유하고 있는 동안 별다른 수익이 발생하지 않는 단점이 있는데 농지연금을 활용하면 그런 단점을 어느 정도 보완할 수 있습니다.
농지연금은 그동안 수령한 연금을 상환하고(연 2% 이자 부과) 담보한 농지를 자유롭게 매도할 수 있다는 장점이 있습니다. 맹지인 농지를 매입하여 소유하고 있는 동안 길이 생긴다든가(맹지에 도로 내는 방법으로도 해결 가능) 개발계획이 발표되면 땅값은 엄청 오르게 됩니다. 이때 토지를 매도하는 것과 농지연금을 계속 수령하며 기다려 보는 것 중 유리한 쪽으로 선택할 수 있습니다.
운이 별로여서 하자가 그대로 있다면 농지연금으로 처분하면 되니 농지 매수 후 팔리지 않아 고민할 필요가 전혀 없습니다. 상속 시점에도 농지연금으로 농지를 정리하는 것과 상속받아 계속 보유하는 것 중 유리한 쪽으로 결정할 수 있습니다.
오랜 기간 농지를 보유하며 가격이 오르길 기대하려면 개발지 주변의 하자 있는 농지가 농지연금 활용 투자 대상 1순위가 되겠습니다. 아무래도 대도시 주변(경기도, 세종시 등)의 농지가 풀릴 가능성(용도지역 변경)도 높고 대규모 개발이 되는 경우도 많으니 가격 상승이 빠르겠죠.
지난 20년 간 평택 지역의 농지 가격과 용도지역 변화를 참고하면 이해가 빠르실 겁니다.
●마무리
농지연금은 든든한 노후를 보장해 주는 방패막이 될 수 있습니다. 리스크 없는 훌륭한 부동산 투자 수단이기도 합니다. 화폐가치가 급락하는 시대, 하루라도 빨리 적절한 투자에 나서야만 하는데 농지연금을 활용한 투자가 하나의 대안이 될 수 있습니다. 하루라도 빨리 농업인 자격을 갖추고 농지 투자를 시작해 보시지요.