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부동산 경매로 토지 낙찰 후 그 토지 위에 건축 허가가 살아 있다면 그 건축 허가가 토지 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 기존 건축주와 건축 허가 승계에 대한 합의가 이뤄지지 않는 다면 다음 방안으로 허가관청에 직권 취소 요청을 하고, 그것도 받아들여지지 않으면 행정소송으로 가야 합니다. 앞선 포스팅에서 잠시 알아보았던 공사의 착수에 대하여 좀 더 알아보고 직권취소 요청과 행정소송에 대하여 알아보겠습니다.
1. 착공 인정 관련 판결
착공과 관련하여 어느 정도의 공정이 진행돼야 착공으로 인정되는지가 중요합니다. 아래의 판결 내용을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.
'공사에 착수하였다고 인정하기 위해서는 경계복원측량이나 기반조사, 건물 신축 도급계약이나 기술지도 계약의 체결, 기존 건축물을 철거하거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축을 위한 행정절차를 마치고 건물의 신축을 위한 굴착공사에 착수하는 경우에 공사에 착수하였다고 보아야 한다'는 판례가 있습니다.
'굴착공사나 터파기는 최소한 당해 건축물의 건축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 축조할 건축물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 것을 의미한다'라고 판시하고 있습니다.
'기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다'는 참고할만한 판결도 있습니다.
2. 직권취소 요청
기존 건축주와 합의가 되지 않으면 우선 허가관청에 직권취소 요청을 할 수 있습니다. 공사에 착수하지 않으면 건축허가를 취소하여야 한다고 건축법에 규정되어 있으므로 건축허가 취소 여부는 재량사항이 아니라 기속행위입니다. 의무적이라는 얘기입니다.
그렇지만 규정상의 모호한 점 때문에 허가 담당자가 직권취소를 하지 않으려는 경향이 강합니다. '대지의 소유권을 상실한 때로부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우'라고 규정되어 다시 판단이 개입되어야 하는 모호한 점이 있습니다. 법률 규정을 구체적 사례별로 명확히 할 필요가 있어 보입니다.
3. 건축허가취소 거부처분 취소소송
실제 경매를 통하여 소유권이 이전되면 공사 착수가 불가능하거나 공사 완료가 불가능해짐이 분명한데도 행정관청에서는 직권취소를 해 주지 않는 경우가 많습니다.
규정의 모호함 때문에 허가 관청이 직권으로 건축허가를 취소해 주지 않으면, 건축허가취소 신청을 하고 그마저도 받아들여지지 않으면 '건축허가취소 거부처분 취소소송'이라는 행정소송을 제기하는 수밖에 없습니다.
이와 관련된 주요 판결 요지들은 아래와 같은 것들이 있습니다.
▶건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 토지 소유자의 위와 같은 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 된다.
▶행정행위를 한 처분청은 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다.
▶비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교 교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있다.
4. 결론
건축허가가 살아있는 토지를 낙찰받았다면 직권취소 요청과 직권취소 신청이 받아들여지지 않으면 건축허가취소 거부처분 취소소송의 순으로 진행됩니다.
행정소송은 대법원까지 빨라야 1년 6개월의 시간이 걸리고 그 사이 토지 사용을 못하여 손해가 발생하는 점을 생각하면 최후의 수단이라 생각됩니다. 경제적 곤란에 빠졌을 가능성이 높은 기존 건축주와의 잘 합의하여 해결하는 것이 서로를 위한 가장 현명한 선택이 아닐까 생각해 봅니다.
건축허가 승계 문제는 경매를 통한 소유권 변동 뿐 아니라 일반 매매에서도 발생할 수 있습니다. 건축물이 없는 토지, 특히 나대지 매매에서 발생할 가능성이 높은데 다음 포스팅에서 알아보겠습니다.