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토지이용계획 확인서 보는 법의 하나로 중복되는 법률이 많은 토지에서 어느 법률을 먼저 적용하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 계획관리지역인데 농지법의 농업진흥구역으로 지정되어 있으면 농림지역의 규정을 적용하는 경우가 하나의 예입니다. 이렇게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 외 다른 법령에 의한 행위제한 규정들이 중복될 때 우선순위가 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 용도지역을 이기는 기타 지구 구역 등에 관한 이야기입니다.
1. 농림지역 내 농업진흥구역
토지이용계획 확인서에 농림지역으로 지정되었고 그 아래칸 '다른 법령 등에 따른 지역 지구 등' 란에 농업진흥구역으로 지정되어 있으면 이 토지는 농지법의 적용을 받습니다. 농림지역에서 가능한 행위일지라도 농지법에 저촉되면 그 행위는 불가합니다. 두 개의 법률 중 농지법이 우선 적용되기 때문입니다. 농지법이 힘이 셉니다
임야의 경우 농림지역이고 보전산지 중 공익용 산지이거나 임업용 산지이면 산지관리법의 적용을 우선 받습니다. 농림지역에서 가능한 행위가 산지관리법상 공익용 산지나 임업용 산지에서 불가한 행위이면 그 행위를 할 수 없습니다. 이처럼 용도지역이 농림지역에 있는 토지가 농지면 농지법, 임야이면 산지관리법이 우선 적용되어 행위 규제를 받습니다.
2. 자연녹지지역 내 보전산지
도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에는 용도지역 지정 취지에 맞게 농업진흥지역이나 보전산지가 없습니다.
자연녹지, 생산녹지, 보전녹지 등 이른바 녹지지역 내의 농업진흥구역이나 보전산지인 토지의 행위제한은 어떤 법이 우선하는지는 법률에 정한 바가 없습니다. 그러므로 녹지지역 내 농업진흥구역(또는 보전산지) 농지(또는 산지)는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 농지법(또는 산지관리법)에서 정한 행위제한을 모두 받기 때문에 양쪽 법률을 모두 충족시키는 행위만 가능합니다.
자연녹지지역의 농업진흥구역 농지, 자연녹지지역의 보전산지(임업용 산지, 공익용 산지), 생산녹지지역 내 농업진흥구역이나 농업보호구역에선 모두 위와 같은 원리로 법률이 적용됩니다.
하지만 보전녹지지역 임야는 공익용 산지로 지정하게 되어 있는데 이런 경우는 오히려 보전녹지지역의 규정을 먼저 적용합니다.
3. 자연환경보전지역 내 수산자원보호구역
자연환경보전지역 내 농업진흥 구역의 행위제한도 자연환경보전지역과 농업진흥구역에서 공통으로 가능한 행위만 할 수 있습니다. 그렇지만 자연환경보전지역의 규제가 농지법이나 산지관리법보다 훨씬 강하므로 농업진흥구역의 규제 내용이 의미 없는 일이기도 합니다. 따라서 자연환경보전지역 토지는 투자 대상으로는 매력이 없음을 알 수 있습니다.
자연환경보전지역의 규제는 이처럼 강력한데 수산자원보호구역으로 추가 지정된 곳이 있습니다. 남해안 쪽 한려수도 근처, 경치 좋은 곳에 넓게 지정되어 있기도 합니다. 설상가상이라고 할 수 있는 규제로 보이지만 예외 규정이 있어 단독주택과 근린생활시설 등 건축할 수 있는 건축물 종류가 생각보다 많습니다.
건축할 수 있는 면적은 건폐율 40%, 용적률 80% 내에서 조례로 정할 수 있습니다.
수산자원보호구역 특성상 넓은 지역을 대상으로 지정하게 되고 너무 광범위한 지역에 장기간 강력한 규제를 해야 하다 보니 이와 같은 숨통을 틔어 놓은 것 같습니다. 자연환경보전지역의 수산자원보호구역 예외규정, 모르는 사람들이 더 많겠죠.
이런 물건을 만나면 못 쓰는 땅이라고 버리지 마시고 커피숍까지 가능할 수 있으니 잘 검토해 보시고 기회를 잡으시기 바랍니다.
오늘은 국계법과 다른 법령에 의한 행위제한 규제가 중복될 때 우선 적용되는 법률은 어느 것인지, 즉 용도지역보다 힘이 센 지구 구역 등에 대하여 알아보았습니다.